Frågan som i samband med att Högsta domstolen meddelade prövningstillstånd belystes av våra kollegor advokaterna Per Vestman och Ida M Ulfsdotter i artikeln HD klargör om sent krav är preskriberat har alltså nu prövats i sak. Frågan Högsta domstolen tagit ställning till är huruvida avsaknaden av en reklamation inom angiven tidsfrist om tre månader i punkten 31 i ABFF 04 innebar att en bostadsrättsförenings anspråk på skadestånd var preskriberat. Avgörandet ger viktig vägledning för bygg- och fastighetsbranschen, eftersom standardavtalet ABFF 04 är starkt influerat av AB-avtalen.
Sammanfattning av rättsfallet
Tvisten uppstod mellan HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö (Brf Ida) och HSB Malmö ekonomisk förening (HSB Malmö). Parterna hade ingått ett förvaltningsavtal baserat på standardvillkoren i ABFF 04, varigenom HSB Malmö åtagit sig att utföra fastighetsförvaltningen åt Brf Ida. Under avtalsperioden drabbades Brf Ida av omfattande ekonomisk brottslighet. Med anledning av detta krävde Brf Ida skadestånd från HSB Malmö uppgående till cirka 55 miljoner kronor. Grunden för kravet var påstådd vårdslöshet samt brott mot den omsorgs- och lojalitetsplikt som följer av avtalet. HSB Malmö bestred ansvar och invände dessutom att skadeståndskravet hade framställts för sent. Den senare invändningen grundades på ABFF 04 punkt 31, vilken stipulerar att krav på skadestånd ska framställas skriftligen senast tre månader efter att skadan upptäckts. Den centrala tvistefrågan i detta avseende var huruvida denna tidsfrist hade preskriptionsverkan, det vill säga att ett för sent framställt krav innebar att rätten till skadestånd helt gick förlorad. Både tingsrätt och hovrätt fann att punkt 31 hade en sådan preskriberande verkan och att Brf Ida följaktligen hade förlorat sin rätt att kräva skadestånd från HSB Malmö.
Högsta domstolen beviljade prövningstillstånd begränsat till tolkningen av ABFF 04 punkt 31. I sin dom fastställde HD:s majoritet (tre justitieråd) att bestämmelsen inte medför sådan preskriberande verkan som underinstanserna funnit. Domstolen underströk principen om att rättighetsavskärande regler i standardavtal ska tolkas restriktivt (HD dom p. 11; jfr ”Den uteblivna slutbesiktningen” NJA 2015 s. 862 p. 22). En avgörande faktor var avsaknaden av en uttrycklig sanktion i punkt 31, dvs. att det av bestämmelsen inte framgick att för det fall skadeståndsanspråk inte framställdes inom tre månader ägde part inte längre rätt att göra kravet gällande. Detta stod i kontrast till punkt 27 i samma avtal, vilken behandlar reklamation av fel och anger en specifik rättsföljd – merkostnadsansvar – vid sen reklamation (HD dom p. 17–18). HD resonerade att syftet med punkt 31 sannolikt var att uppmana till skyndsamhet vid framställande av krav, men att en försening inte automatiskt utsläcker rätten att framställa kravet (HD dom p. 16). Ett justitieråd var skiljaktigt och argumenterade för att punkten borde ses som en precisering av den allmänna reklamationsplikten och därmed ha en preskriberande verkan (se skiljaktig mening p. 17-18). HD förklarade således att Brf Ida inte hade förlorat sin rätt till skadestånd på grund av punkt 31 och beviljade prövningstillstånd för målets övriga delar.
Analys av frågan kopplat till tolkning av bestämmelsen i punkt 31
HD:s majoritetsbeslut grundar sig på en noggrann och metodisk tolkning av standardavtalet. Utgångspunkten för domstolens bedömning var bestämmelsens ordalydelse. Domstolen konstaterade att punkt 31 visserligen anger att krav ska framställas inom tre månader, men att texten helt saknar ord eller formuleringar som antyder att rätten till kravet förfaller om fristen överskrids (HD dom p. 15).
Vidare analyserades avtalets systematik, där jämförelsen med punkt 27 blev central. Punkt 27, som rör reklamation av fel, föreskriver att reklamation ska ske ”utan dröjsmål” och specificerar konsekvensen av försening: nämligen att beställaren blir ersättningsskyldig för merkostnader som uppstått i anledning härav. HD menade att det faktum att avtalsförfattarna hade specificerat en (mildare) sanktion i punkt 27 men helt utelämnat någon sanktion i punkt 31, talade starkt emot att tolka in en outtalad, och betydligt mer ingripande, sanktion att rätten till ersättning skulle gå förlorad i den senare bestämmelsen (HD dom p. 17). Detta tolkades som ett medvetet val från avtalsförfattarnas sida.
Principen om restriktiv tolkning av rättighetsförlust lyfts även fram genom rättsfallet och HD betonar att förlusten av en rättighet är en ingripande påföljd och att klausuler som kan leda till detta måste tolkas försiktigt (HD dom p. 11). Även om det existerar en allmän princip om att reklamation ska äga rum inom skälig tid, innebär det inte att en avtalad tidsfrist utan uttrycklig sanktion per automatiskt preskriberas i händelse av att tidsfristen inte efterlevs. HD påpekade att andra konsekvenser av en försening, såsom påverkan på skadeståndets storlek eller bevissvårigheter, dock kan bli aktuella (HD dom p. 16).
Den skiljaktiga meningen förespråkade en annan syn, där punkt 31 sågs som en avtalad precisering av begreppet ”skälig tid” inom ramen för den allmänna reklamationsprincipen. Enligt detta synsätt borde ett överskridande av fristen leda till preskription av anspråket. Majoriteten ansåg dock att en så pass långtgående rättsföljd krävde ett tydligare stöd i avtalstexten än vad som förelåg.
Sammanfattningsvis var det alltså främst avsaknaden av en explicit sanktion i punkt 31, kontrasten mot punkt 27, samt principen om restriktiv tolkning av en rättighetsförlust som ledde HD till slutsatsen att preskription inte inträdde vid överskridande av tremånadersfristen enligt punkt 31 i ABFF 04.
Rättsfallets betydelse och konsekvenser
Domen utgör ett välkommet besked och har särskild relevans för tolkning av standardavtal inom fastighetsförvaltning och potentiellt även inom närliggande områden såsom entreprenad- och konsulträtten eftersom ABFF 04 är nära besläktat med AB-avtalen. HD etablerar genom domen en stark presumtion mot att en tidsfrist i ett standardavtal har preskriberande verkan om detta inte uttryckligen anges. För att en sådan ingripande rättsföljd ska gälla krävs alltså ett tydligt stöd i avtalstexten, eller möjligen i avtalets systematik eller andra omständigheter som entydigt pekar mot en sådan avsikt.
Konkret för ABFF 04 innebär avgörandet att beställare som framställer skadeståndskrav senare än tre månader efter skadeupptäckt inte automatiskt förlorar sin rätt att göra gällande sitt anspråk baserat på punkt 31. Förvaltare kan dock fortfarande argumentera för att en beställare inte har begränsat sin skada vid en försenad reklamation och att detta ska beaktas vid bedömningen av kravets storlek.
Domen kan även få betydelse för tolkningen av andra standardavtal inom bygg- och konsultsektorn, såsom AB 04, ABT 06 och ABK 09. Avgörandet stärker argumentet att tidsfrister eller skyndsamhetskrav i dessa avtal, som saknar en explicit bestämmelse om att avsaknad av reklamation inom viss tid innebär att kravet preskriberas, sannolikt inte heller har sådan verkan. Till exempel föreskriver AB 04 kap. 5 § 15 och ABT 06 kap. 5 § 15 merkostnadsansvar som sanktion vid sen felreklamation och HD:s dom talar emot att en ytterligare, outtalad preskriberande verkan skulle kunna tillämpas därutöver. Likaså saknar ABK 09 kap. 6 § 6, om konsults underrättelse vid budgetöverskridande, en angiven sanktion, vilket nu än tydligare pekar mot att det är fråga om en ordningsregel, utan någon automatisk rättsförlust. De specifika preskriptionsreglerna i AB 04 kap. 6 § 19 och ABT 06 kap. 6 § 19 påverkas dock inte direkt, då de reglerar fordrans upphörande över tid, inte preskription vid en försenad reklamation.
För praktiskt verksamma jurister medför domen viktiga lärdomar. Vid avtalsförfattning måste parter som önskar att en tidsfrist ska vara absolut och leda till rättsförlust uttryckligen ange detta i avtalet, exempelvis genom formuleringar som ”vid äventyr av att rätten annars går förlorad”. I tvistesituationer torde det alltså inte längre vara möjligt att enbart hänvisa till att en tidsfrist utan sanktion har överskridits för att avvisa ett krav. Den part som invänder mot ett sent framställt krav måste i stället fokusera på att påvisa de konkreta negativa följderna av förseningen eller argumentera för att det förelegat en rättsförlust på grund av allmänna passivitetsregler.
Doktrinär och lagmässig kontext
Högsta domstolens avgörande bekräftar och förtydligar flera centrala principer inom svensk kontraktsrätt. Domen belyser förhållandet mellan avtalade tidsfrister och den allmänna skyldigheten att reklamera inom skälig tid vid avtalsbrott, såsom den formulerats i praxis (se t.ex. NJA 2018 s. 127). HD klargör att en avtalad frist utan uttrycklig sanktion inte per automatik definierar ”skälig tid” på ett sätt som medför att anspråket inte längre får göras gällande för det fall reklamation inte äger rum inom avtalad tidsfrist. Rättsföljden av senfärdighet i dessa fall blir oftare kopplad till andra aspekter, såsom skadebegränsningsskyldighet eller bevissvårigheter, snarare än en total förlust av rätten att göra anspråket gällande.
Slutligen är domen ett tydligt exempel på tillämpningen av den objektiva tolkningsmetoden för standardavtal, där avtalets ordalydelse och systematik ges stor vikt (jfr NJA 2015 s. 862; NJA 2018 s. 653). Principen om att betungande eller rättighetsavskärande klausuler ska tolkas restriktivt tillämpas konsekvent och väger tungt i bedömningen.
Sammanfattande kommentar för praktiker
Högsta domstolen har med domen skapat klarhet kring tolkningen av tidsfrister utan explicit sanktion i standardavtal som ABFF 04. Presumtionen är nu tydligt att avsaknad av en klar och entydig bestämmelse som ger vid handen att anspråket inte längre får göras gällande, krävs för att anspråket ska anses preskriberat. För avtalsförfattare understryker detta behov av precision: avsedda rättsföljder måste specificeras. För tvistande parter innebär domen att ett sent framställt krav inte kan avvisas enbart med hänvisning till tidsfristen om det saknas en aktiv påföljd i bestämmelsen, utan fokus måste ligga på att påvisa de negativa konsekvenserna av dröjsmålet eller argumentera för passivitetsverkan på andra grunder. Vikten av att agera skyndsamt kvarstår dock för att maximera möjligheterna att få ett krav fullt ut bifallet.
