Hovrätten över Skåne och Blekinge meddelade i november 2023 en dom (Mål T 1774-23) där man tog ställning till om ett krav på ersättning framställts i tid enligt standardavtalet ABFF 04. ABFF är starkt influerat av standardavtalen för entreprenad, AB 04 och ABT 06, men är avsett för arbete med löpande förvaltning av fastigheter.
I tvisten hade en beställare riktat krav på ersättning mot sin förvaltare. Parterna hade avtalat om ABFF 04. Av punkt 31 i ABFF 04 framgår:
”Krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd, anspråk mm skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen felet eller skadan upptäckts.”
Av bestämmelsen framgår alltså att krav ska framställas inom viss tid. Bestämmelsen säger dock inte vad som händer om krav inte framställs inom denna tid. I målet hade beställaren framställt krav mot sin förvaltare mer än tre månader efter att man fått kännedom om skadan. Frågan var därmed om det sena kravet innebar att beställaren inte kunde göra gällande kravet (att kravet var preskriberat). Eller, om bestämmelsen i ABFF 04 bara skulle ses som en ordningsregel utan någon sanktion.
Både tingsrätten och Hovrätten kom fram till att kravet som framställts efter tre månader inte kunde göras gällande, dvs. kravet var preskriberat.
Högsta domstolen (HD) har nu beslutat att ta upp fallet till prövning och anger i sitt beslut om prövningstillstånd:
Högsta domstolen meddelar prövningstillstånd i frågan om punkten 31 i ABFF 04 innebar att Bostadsrättsföreningen Ida – för att inte förlora rätten till skadestånd – haft att skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i punkten.
HD har i tidigare avgöranden uttalat att man ska vara försiktig med att utan uttryckligt stöd i ordalydelsen i standardavtal läsa in regler som leder till att part förlorar rätten att göra ett krav gällande. Detta eftersom en sådan tillämpning leder till allvarliga konsekvenser och oförutsebarhet (se HD i ”Den Uteblivna slutbesiktningen”, NJA 2015 s. 862 p. 22). HD har även i avgöranden på senare år intresserat sig för närliggande frågor om effekten av passivitet och reklamation vid avtalsbrott. Därav kan man kan anta att HD nu tyckte det var lägligt att ta sig an denna fråga i fallet från Hovrätten.
Oavsett vad HD kommer fram till i målet kan följande effekter, med inverkan på övriga standardavtal inom byggsektorn, noteras.
I AB 04 och ABT 06 finns flera bestämmelser som anger att part ska underrätta motparten om något är fel i en handling (se AB 04 kap. 2 § 9), eller att man ska reklamera fel i entreprenaden (se AB 04 kap. 5 § 15 eller ABK 09 kap. 5 § 5). Gemensamt för dessa bestämmelser är dels att underrättelse/reklamation ska ske ”utan dröjsmål” (tidsfrist), dels att om så inte sker får man stå den merkostnad som uppkommer av att man underrättar för sent (konsekvens). Om beställaren exempelvis ser att en vattenledning läcker kan han inte avvakta att reklamera. Och om han gör det får han stå för den ökade följdskada som uppkommer på grund av dröjsmålet med att underrättar. Rättsföljden, alltså konsekvensen, av att inte underrätta är ett ansvar för effekten eller merkostnaden av det sena agerandet. I ABK 09 finns en skyldighet för konsult att underrätta om denne överskrider sin budget, men i det fallet framgår ingen konsekvens av att så inte sker (ABK 09 kap. 6 § 6).
Om HD kommer fram till att även utan uttrycklig bestämmelse, ett sent krav medför att man förlorar rätten att göra anspråk gällande, ser vi att det kan få effekter för villkor i ABK 09, AB 04 och ABT 06.
Även om det i villkoren i till exempel AB 04 enligt ovan står att sen underrättelse leder till ett kostnadsansvar så står det inte att det är en exklusiv eller uttömmande påföljd. En slutsats enligt ovan från HD skulle öppna för att även tolka in andra påföljder vid sen underrättelse eller sen reklamation utöver vad som står i bestämmelserna, nämligen preskription.
Detta kan exempelvis medföra tolkningen att beställare som inte reklamerar varje fel under garantitiden utan dröjsmål efter att de upptäckts (jfr AB 04 kap 5 § 15) förlorar rätten att göra felen gällande. Vi anser visserligen att det vore en långtgående och framförallt opraktisk slutsats, men samtidigt i linje med en sådan tolkning från HD.
Vi följer med spänning vad HD kommer fram till i tvisten och får återkomma till det när HD meddelat dom.
Standardavtalen är inte immuna mot utvecklingen av rättspraxis inom civilrätten. Men de kan förhålla sig till och klargöra hur de ska uppfattas i förhållande till rättspraxis. Ovanstående bör uppmärksammas av Byggandets kontraktskommitté (BKK) i deras pågående revidering av AB-avtalen. BKK hade till exempel kunnat klargöra att bestämmelser som lägger ansvar på part att underrätta, men som saknar rättsföljder, är avsedda att inte ha någon rättsföljd och att bestämmelser som har en rättsföljd (konsekvens) ska läsas som exklusiva, dvs. att ytterligare rättsföljder inte kan tolkas in.