Sammanfattning
Förvärv av fast egendom är stämpelskattepliktiga om de sker genom t.ex. i) köp eller byte; ii) tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening; iii) expropriation; iv) s.k. partiell delning enligt aktiebolagslagen.
Lantmäteriet fick i slutet av 2020 i uppdrag av regeringen att utreda om det även finns förutsättningar för att införa en generell stämpelskatteplikt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildningsåtgärder såsom; i) jordabalksförvärv som följs av fastighetsbildning; ii) fastighetsregleringsförvärv; och iii) klyvningsförvärv. Regeringen angav uttryckligen att Lantmäteriets förslag ska motverka undandragande av stämpelskatt genom fastighetsbildningsåtgärder.
I rapporten ”Stämpelskatt vid förvärv av fast egendom genom fastighetsbildningsåtgärder” som överlämnades till regeringen den 31 mars 2022 föreslår Lantmäteriet att även förvärv av fast egendom genom fastighetsbildningsåtgärder ska utgöra stämpelskattepliktigt fång. Lantmäteriet menar dock att ytterligare utredning krävs innan förvärv genom fastighetsreglering och klyvning i praktiken kan föreslås bli stämpelskattepliktiga.
Jordabalksförvärv som följs av fastighetsbildning
Ett förvärv enligt jordabalken som följs av fastighetsbildning innebär att förvärvaren t.ex. får ett köpebrev från överlåtaren precis som vid ett ”vanligt” köp eller byte men istället för att ansöka om lagfart – och därmed bli ålagd att betala stämpelskatt för förvärvet – så ansöker förvärvaren istället om en fastighetsbildningsåtgärd som idag är stämpelskattebefriad.
Lantmäteriet föreslår att de köpe- eller byteshandlingar (t.ex. ett köpebrev) som ges in till lantmäterimyndigheterna i fastighetsbildningsärendet ska vidarebefordras till inskrivningsmyndigheten som därmed kan beskatta förvärvet enligt samma principer som om förvärvaren hade sökt lagfart.
Förvärv genom fastighetsreglering
Fastighetsreglering innebär att en fastighet eller del av en fastighet överförs till en annan fastighet. Ägs den fasta egendomen som överförs och den mottagande fastigheten av samma person sker inget förvärv i formell mening (fastighetsregleringen sker i samma ägares hand).
Ett förvärv sker dock om den fasta egendomen som överförs och den mottagande fastigheten ägs av olika personer. Äganderätten till marken som överförs sker när beslutet om fastighetsbildning vinner laga kraft och registreras i fastighetsregistret.
Lantmäteriet föreslår att förvärv av fast egendom som sker genom fastighetsreglering ska bli stämpelskattepliktiga. Stämpelskatten föreslås beräknas utifrån värdet av den förvärvade fasta egendomen enligt en schabloniserad hantering; ett värde motsvarande den avstående fastighetens marknadsvärdeminskning till följd av förvärvet. Värdet föreslås bedömas med ledning av intyg av sakkunnig eller annan utredning.
I syfte att begränsa beskattningens hämmande effekt på ändamålsenliga fastighetsregleringar föreslår Lantmäteriet att värdet endast beskattas till den del det överstiger 1 000 000 kronor, eller – om förvärvaren är en juridisk person – till den del det överstiger 350 000 kronor.
Lantmäteriet betonar i rapporten komplexiteten i att beräkna värdet av ett förvärv genom fastighetsreglering då t.ex. överlåtande fastighetens minskade marknadsvärde inte behöver motsvara den mottagande fastighetens ökade marknadsvärde. Ersättningsposter som inte är kopplade till stämpelskatt – såsom vederlag för rättigheter som upplåts eller upphävs – inkluderas ofta i den totala ersättningen.
Lantmäteriet konstaterar att relevant underlag för förvärvet som ska beskattas varken kan erhållas genom själva förrättningen eller från fastighetsregistret. Istället är det förvärvaren själv som har bäst kännedom om den förvärvade egendomen innebärande att det enligt Lantmäteriet ligger nära till hands att ålägga den skattskyldige att förse beskattningsmyndigheten med de uppgifter som krävs för att förvärvet ska kunna beskattas. För att närmare kunna bedöma hur ett sådant åläggande skulle utformas krävs dock andra myndigheters medverkan och annan kompetens på skatteområdet än den som finns tillgänglig hos Lantmäteriet. Sammanfattningsvis bedömer Lantmäteriet att bör dessa frågor utredas vidare.
Förvärv genom klyvning
Klyvning innebär att en samägd fastighet – klyvningsfastigheten – delas upp i flera lotter. Klyvningsfastigheten utplånas genom klyvningen och delas istället in i s.k. klyvningslotter som kan bilda nya registerfastigheter eller ingå i andra fastighetsbildningsåtgärder. Respektive delägare i klyvningsfastigheten tilldelas endast en av klyvningslotterna.
När en delägare genom klyvning utökar sin ägarandel i en av klyvningslotterna förvärvar delägaren fast egendom. Klyvningen innebär således att varje delägare får en större andel i en av klyvningslotterna i jämförelse med vilken andel respektive delägare hade i klyvningsfastigheten, samtidigt som vederbörande avstår ägande i övriga klyvningslotter.
Lantmäteriet föreslår att förvärv av fast egendom som sker genom klyvning ska bli stämpelskattepliktiga. Stämpelskatten föreslås beräknas utifrån värdet av den förvärvade fasta egendomen enligt en schabloniserad hantering; närmare bestämt marknadsvärdet av den andel av klyvningslotten som har förvärvats vilket kan fastställas genom värdeintyg eller annan utredning. Motsvarande ”korgar” (1 000 000 kronor respektive 350 000 kronor) – som vid regleringsförvärven – föreslås även tillämpas på förvärv genom klyvning. Lantmäteriet bedömer dock – precis som avseende förvärv genom fastighetsreglering ovan – att dessa frågor bör utredas vidare.
Vår slutsats
Beskattning av olika typer av fastighetsförvärv är en ständigt aktuell politisk fråga. Senast 2017 presenterades den s.k. paketeringsutredningen; ”Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet” (SOU 2017:27) som ännu inte genererat någon ny lagstiftning.
Regeringens syfte med utredningen får uppfattas vara att jämställa olika typer av fastighetsförvärv i stämpelskattehänseende, samt att motverka kringgående av stämpelskatteplikten vid sådana förvärv.
I sammanhanget är det viktigt att understryka att det finns flera helt legitima skäl för att genomföra förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder, skäl som inte syftar till skatteundandragande även om minskad stämpelskatt blir en av följderna av vald överlåtelsemetod.
Lantmäteriets slutsats – att ytterligare utredning är nödvändig för att kunna beskatta förvärv genom fastighetsreglering och klyvning – visar på hur komplext det är att rama in dessa förvärv; t.ex. att få fram relevanta uppgifter om vilket värde det är som ska beskattas vid förvärv genom reglering.
Det kan även noteras att det i fallet med klyvning riskerar att uppstå en ”dubbelbeskattning” då själva förvärvet av andelen i klyvningsfastigheten som regel är stämpelskattepliktigt. Klyvningen är sedan egentligen en metod för att upplösa samägandet. Såvida det inte rör sig om en s.k. skevdelning (vilket enligt vår erfarenhet är mycket ovanligt nu för tiden) sker egentligen ingen värdeöverföring – att själva upplösningen av samägandet ska anses utgöra en överlåtelse bör därmed inte vara självklart.
Överlåtelse genom andelsöverlåtelse följt av klyvning kan med fördel användas om det bedöms föreligga hinder mot fastighetsbildning under en överskådlig tid och vilandeförklaring av erforderlig fastighetsbildningsförrättning inte kan tillämpas. För de fall både andelsöverlåtelsen och själva klyvningen blir stämpelskattepliktiga bör, som vi ser det, en alternativ modell utredas av lagstiftaren. Även om vi, för vår del, anser att klyvningen inte bör vara stämpelskattepliktigt (i vart fall så länge ingen skevdelning sker).
Om utredningen leder till ny lagstiftning blir konsekvensen med all sannolikhet att parter upphör att använda de aktuella metoderna om det inte finns betydande civil- eller miljörättsliga skäl för dem.
Tveka inte att kontakta oss vid frågor.
Artikeln är författad av delägare och advokat Henrik Ståhlberg och advokat Madeleine Jönsson.
