Ett känt ekonomiskt problem uppstår när den ene i en affär har kritisk information den andre saknar. Ett karikerat exempel är bilhandlaren som prånglar ut skrotfärdiga bilar till stjärnögda köpare. Den samhällsekonomiska risken (tror vissa) är att köparna tröttnar på att bli lurade och lämnar marknaden.
Lagstiftaren ställer därför krav på den som har informationsövertag: säljare måste berätta om vissa egenskaper hos sina varor, företag måste berätta om sin ekonomi i årsredovisningar och den med insiderinformation får inte handla alls. Man kan fråga sig hur nyttiga dessa lagar egentligen är men det är en annan sak.
Det speciella med fastighetsköp
Fastighetsköpet är för många livets största köp. Insatserna är alltså höga. Då blir det tämligen viktigt att veta vad man köper. Studier visar också att välinformerade husköpare blir nöjdare.
Men vid fastighetsköpet har säljaren ett extra stort informationsövertag. Säljaren bor i huset, ofta sedan många år och kanske till och med varit den som byggt det.
Det förvånar därför inte att det finns stränga lagregler om information vid fastighetsköp. Vad som kan förvåna är att det är köparen reglerna är stränga mot.
Till att börja med har köparen inte rätt att kräva annat än att fastigheten håller ”normal standard”. Och varje fastighet har sina förutsättningar. Är byggnaden säg 40 år får man räkna med att dräneringen är oduglig om ägaren inte lagt om den. Det är alltså svårt att säga vad normal standard betyder. I slutändan krävs hur som helst en hel del för att hamna under denna nivå.
Läs mer om fastighetstransaktioner.
Tuff undersökningsplikt
Men även om fastigheten gör det är det inte säkert att köparen får rätt. Här kommer vi in på frågan om information: Köparen får nämligen inte klaga på fel som köparen borde upptäckt vid en undersökning före köpet. Detta är köparens undersökningsplikt. Det är ett incitament, i form av en piska, för köparen att själv informera sig.
Det är höga krav på vad köparen behöver hitta vid en undersökning. Man får vässa synen, hörseln, lukten, känseln och säkert något annat sinne också. Även svårtillgängliga vindsutrymmen ska köparen undersöka och ser man en fuktfläck ska man utforska saken närmare, i värsta fall genom att bryta upp väggar och golv. En besiktningsman är bra att ha men om hen misstar sig går det ut över köparen.
Fastigheter har varit en hygglig investering de senaste decennierna, med sjunkande räntor och stigande priser. Men nu har marknaden tvärvänt. Och oavsett konjunktur riskerar en köpare som inte får grepp om fastighetens verkliga skick att betala ”för mycket”. När det går upp för köparen att dräneringen är kass och påpekar det för säljaren – som såklart redan visste – är det låga odds att säljaren svarar ”det där skulle du sagt innan du skrev på”.
Den baksluge bilhandlaren ovan har möjligen sin like i en husägare på 80-talet som inte lyckades, trots enträgna försök, hindra kommunen från att placera en rondell intill hans hus, bjöd i stället ut huset till försäljning innan rondellen var färdig och svarade spekulanterna – när de frågade vad vägarbetet handlade om – att vägen ”skulle breddas”. Den säljaren blev dock stämd och förlorade i Högsta domstolen. Att avslöja lögner ingår inte i undersökningsplikten.
_____________
Detta är en omarbetad version av en artikel som publicerades i Husbyggaren nr. 4, 2020
