Intresset för investeringar i bostadshyresfastigheter och bostadsbyggande i Sverige är rekordhögt. En ökande trend är att privata aktörer tar initiativ till och driver detaljplanearbete. Men en privat aktör vill naturligtvis bara driva detaljplanearbete på mark som aktören har rådighet över. Om marken är i kommunal ägo används markanvisningsavtal för att ge incitament åt investeraren att lägga tid och pengar på detaljplanering av annans mark. Markanvisningsavtalet innebär kortfattat en rätt att detaljplanera marken och en option att sedan förvärva kommunens mark för en avtalad köpeskilling (vanligen utryckt i kr/ljus BTA) när detaljplanen är klar och byggrätten därmed skapats.
För privatägd mark saknas det motsvarighet till markanvisningsavtal. Förklaringen är bland annat att det avgörande optionsmomentet i markanvisningsavtal inte är civilrättsligt bindande och att åtkomst till marken vid detaljplanering på annans mark inte kan säkerställas på det sättet. Hur löser man då rådighetfrågan för detaljplanering av annan privat aktörs mark?
En ansökan om avstyckning måste ges in till Lantmäteriet inom sex månader från förvärvsdatum om förvärvet avser en del av en annan fastighet (areal). Om inte ansökan ges in inom den tiden är förvärvet civilrättsligt ogiltig. Hur agerar då lantmätarna om den fastighet som ska avstyckas inte omfattas av detaljplan ännu men där det finns förväntningar på en ny detaljplan? Vår erfarenhet är att praxis varierat. Vissa förrättningslantmätare har ställt in förrättningen, andra har vilandeförklarat den och ytterligare i några fall har problemet lösts praktiskt genom att ansökan helt enkelt lagts underst i högen tillsvidare. En inställd förrättning innebär att köpet av marken är ogiltig och en sådan osäkerhet hämmar naturligtvis incitamentet att detaljplanera annans mark.
En lösning på problemet har varit att andelsöverlåtelser har kombinerats med överenskommelser om klyvning. Ett sådant förfarande löser problemet med risk för inställd förrättning och därmed civilrättsligt ogiltigt förvärv. Det för dock med sig andra komplikationer.
Nu har Svea hovrätt i dom från november månad (Mål nr F 1053-16) prövat frågan om det är tillräckligt med ett planbesked för att vilandeförklaring av ansökan om avstyckning av en exploateringsfastighet ska medges. Hovrätten besvarade frågan jakande och har därmed etablerat en praxis som möjliggör att redan i samband med eller till och med inför ett förväntat planbesked genomföra ett arealförvärv av exploateringsfastigheten för att sedan ansökan om avstyckning. Avstyckningen kan med planbeskedet som grund vilandeförklaras i avvaktan på att detaljplan tas fram (eller att detaljplaneprocessen avbryts). Så snart planen vunnit laga kraft kan avstyckningen slutföras och köpet är giltigt.
Domen har vunnit laga kraft och vi välkomnar klargörandet i praxis. Vi tror att domen kommer att få stor betydelse på marknaden och att metoden att arealförvärva exploateringsfastigheter kommer att öka i omfattning.
_________________
Henrik Ståhlberg, advokat och delägare på Foyen Advokatfirma
Madeleine Jönsson, biträdande jurist på Foyen Advokatfirma
