Inom fastighetsbranschen pågår som bekant ett flertal initiativ för att i vid mening främja bostadsproduktionen. Det är alltifrån teknisk utveckling och initiativ för effektivare kravställningar i byggprocesser till kommunala initiativ med standardiserade typhus. Som exempel på sistnämnda kan nämnas SABOs kombohus och Stockholms stads sk. Stockholmshus. Även från politiskt håll diskuteras initiativ för att främja bostadsproduktionen och de senaste åren har ett flertal initiativ lett till konkret lagstiftning med mer eller mindre uttalat mål att främja bostadsproduktionen.
Samtidigt med dessa initiativ pågår sedan 2015 en skatteutredning kring vissa aspekter på beskattningen av fastighetsbranschen. Bakgrunden är att det från politiskt håll, både från Alliansen och sittande regering, ansetts att nu gällande skatteregler ansetts innebär alltför gynnsamma möjligheter att minska skattekostnaden vid bostadsutveckling och överlåtelser av fastigheter.
Regeringens direktiv till utredaren är därför bland annat att:
- särskilt kartlägga och analysera förekomsten av paketering av fastigheter som ett verktyg för skatteplanering, samt utifrån ett samhällsekonomiskt perspektiv analysera effekterna av möjligheten respektive avsaknad av möjligheten till fastighetspaketering,
- föreslå författningsändringar för att motverka paketering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg, och
- analysera om förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt och, om det bedöms lämpligt, föreslå författningsändringar
Utredaren ska överlämna sitt slutbetänkande till regeringen den 31 mars 2017.
För tillfället är det vanligt att fastigheter som är föremål för bostadsutvecklingsprojekt paketeras i bolags- eller föreningsstrukturer som anpassats bland annat till bostadsutvecklarens skattesituation. Ett vanligt upplägg är till exempel att utvecklaren överlåter den fastighet eller del av fastighets som ska utvecklas till ett nybildat bolag eller ekonomisk förening till underpris och att andelarna i det nybildande bolaget eller föreningen sedan överlåts till en bostadsrättsförening till marknadspris. Paketeringen har skattemässiga fördelar för både köparen och säljaren (inkomstskatt och stämpelskatt). De negativa effekter som paketering typiskt sett får för en köpare i form av lägre avskrivningsunderlag är sällan en lika framträdande fråga vid bostadsutvecklingsprojekt som vid överlåtelse av förvaltningsfastigheter.
Den pågående utredningen medför att det är troligt att nuvarande skatteregler kommer att försämras för fastighetsbranschen och att paketering av fastigheter inte kommer att kunna ske på samma förmånliga sätt som nu. Eftersom skattekostnaden är en viktig post i projektkalkyler vid bostadsutveckling är det viktigt att följa utvecklingen nära.
Ett utmärkande drag för bostadsutvecklingsprojekt är att det ofta är fråga om långa projekttider. Pågående utredningsarbete medför därför en osäkerhet kring hur projekten ska struktureras och vilken skattekostnad man som bostadsutvecklare har anledning att räkna med. Hur ska man då agera som bostadsutvecklare? Ett generellt råd är såklart att planera sitt utvecklingsprojekt tidigt och stämma av projektplanen mot utvecklingen på skatteområdet. Om fastigheten ska avyttras inom ramen för projektet bör en tidig avyttring med kända skattekonsekvenser övervägas. Kanske kan utvecklingsfastigheten paketeras redan idag? Eller ska fastighetsbildningsåtgärder inledas redan nu för att åstadkomma en lämplig fastighetsindelning och lämplig struktur för bostadsutvecklingen med kända skattekonsekvenser. Klart är att frågor om skattekostnader kommer att tillmätas allt större betydelse i bostadsutvecklingsprojekt.
_____________
Henrik Ståhlberg, advokat och partner
Artikeln är publicerad i tidningen Stockholm Bygg & Fastigheter # 2-2016.
