Pragmatiska besiktningsmän kan få bakläxa av domstolarna

Publicerat:17 januari, 2020
Besiktningsmän har en viktig roll vid slutbesiktning av entreprenader. En besiktningsmans besked i godkännandefrågan kan få stora konsekvenser för såväl beställare som entreprenör. Längs med vägen kan besiktningsmannen stöta på problem. Inte sällan försöker besiktningsmannen då, säkerligen med god intention, lösa den uppkomna situationen. Det är dock inte självklart att uppfinningsrika lösningar blir bra och rättssäkra. I ett avgörande från 2016 ger Hovrätten för Övre Norrland oss ett exempel på när besiktningsmannens okonventionella lösning vid slutbesiktning ställde till problem.

I det aktuella fallet hade parterna avtalat om att ABT 06 skulle tillämpas. Besiktningsmannen hade vid slutbesiktningstillfället valt att verkställa en förbesiktning istället för en slutbesiktning. Jag kommer i denna artikel inledningsvis översiktligt redogöra för bestämmelserna om slutbesiktning och avlämnande i standardavtalen AB 04 och ABT 06. Därefter kommer jag att redogöra för Hovrätten för Övre Norrlands dom. Kan en besiktningsman verkställa en förbesiktning istället för en slutbesiktning vid slutbesiktningstillfället? Vad kom hovrätten fram till? Hur ska en besiktningsman gå tillväga om entreprenaden inte är klar vid slutbesiktningen? Frågorna kommer att besvaras i denna artikel. Jag kommer avslutningsvis analysera avgörandet från hovrätten. När det hänvisas till paragrafer nedan är det bestämmelserna i AB 04 och ABT 06 som avses.

Syftet med slutbesiktningen är förenklat att konstatera om entreprenören presterat det som entreprenören åtagit sig att utföra enligt entreprenadavtalet. Besiktningsmannen ska ta ställning till om entreprenaden kan godkännas eller inte med utgångspunkt från entreprenadavtalet och om entreprenaden är fackmässigt utförd.

När besiktningsmannen står inför slutbesiktning av entreprenaden har besiktningsmannen som huvudregel tre alternativ enligt AB/ABT. Det första alternativet är att besiktningsmannen godkänner entreprenaden. Besiktningsmannen ska godkänna entreprenaden om det inte föreligger fel. Fel av mindre betydelse som förekommer i begränsad omfattning får dock inte hindra att entreprenaden godkänns (se 7 kap. 12 § 1 st.). Ett godkännande av entreprenaden innebär att en rad rättsverkningar träder in såsom att garanti- och ansvarstid börjar löpa, risken för entreprenaden går över till beställaren, slutavräkning ska ske, m.m. Ett annat alternativ är att entreprenaden inte godkänns. Om besiktningsmannen anser att det förekommer väsentliga fel eller om det i stor omfattning förekommer fel av mindre betydelse ska besiktningsmannen inte godkänna entreprenaden. Besiktningsmannen ska då föreskriva fortsatt slutbesiktning (se 7 kap. 12 § 4 st.). Det tredje alternativet är att besiktningsmannen avbryter slutbesiktningen. Om besiktningsmannen bedömer att entreprenaden uppenbarligen inte är så färdigställd att den inte kan godkännas får besiktningsmannen avbryta slutbesiktningen. Därefter ska det föreskrivas ny slutbesiktning (se 7 kap. 12 § 5 st.).

Ett besiktningsutlåtande ska vara skriftligt och innehålla besked om dag för godkännande. Om entreprenaden inte godkänns eller om besiktningen avbryts ska besiktningsmannen ange skälen till det. Besiktningsutlåtandet ska tillställas parterna så snart som möjligt och senast inom tre veckor efter besiktningen.

Det är beställarens ansvar att se till att en slutbesiktning utförs. Huvudregeln är att slutbesiktning ska ske vid kontraktstidens utgång. Om en slutbesiktning inte sker inom avtalad tid på grund av beställarens underlåtenhet ska entreprenaden anses godkänd från den dag då slutbesiktningen rätteligen skulle ha verkställts (se 7 kap. 12 § 7 st.). Med andra ord, om beställaren inte ser till att en slutbesiktning verkställs kan en entreprenad som borde ha blivit icke-godkänd bli godkänd. Entreprenaden blir alltså godkänd utan några fel, trots att det kanske rent av föreligger allvarliga fel i entreprenaden. Beställaren kan dock till viss del läka bristen. Beställaren har nämligen rätt att skriftligen anmäla fel till entreprenören inom sex månader (eller 18 månader om felet är väsentligt) från godkänd slutbesiktning (se 7 kap. 11 § p. 2). Entreprenören blir då skyldig att avhjälpa felen. Däremot kan beställaren inte läka rättsverkningarna som följer av en godkänd slutbesiktning.

Hovrätten från Övre Norrland, mål nr T 469-15

Jag övergår nu till att behandla avgörandet från Hovrätten för Övre Norrland med målnummer T 469-15. Bakgrunden var att entreprenören på totalentreprenad skulle utföra en om- och tillbyggnad av en ICA-butik mot en överenskommen kontraktssumma. Parterna hade avtalat om att standardavtalet ABT 06 skulle gälla. Entreprenören hade ett krav på beställaren om cirka 250 000 kronor. Parterna hade avtalat om att entreprenaden skulle avlämnas den 8 januari 2013 och att avlämning skulle ske genom godkänd slutbesiktning. Den 8 januari 2013 verkställdes en förbesiktning och ett utlåtande upprättades över förbesiktningen. Entreprenaden godkändes sedan vid slutbesiktning den 30 januari 2013. Frågan i målet var om beställaren hade en motfordran, dvs. ett motkrav, på entreprenören i form av förseningsvite.

Beställaren menade att besiktningsmannen den 8 januari 2013 genomfört en avbruten slutbesiktning på grund av att entreprenaden uppenbarligen inte var så färdigställd att den skulle kunna godkännas vid slutbesiktningen. Anledningen till att entreprenaden uppenbarligen inte kunde godkännas var avsaknaden av en godtagbar samordnad funktionsprovning. Enligt beställaren enades parterna om att en ny slutbesiktning skulle ske den 30 januari 2013. Därefter genomförde besiktningsmannen, på uppdrag av entreprenören, en förbesiktning som entreprenören därefter betalade. Entreprenaden godkändes först den 30 januari 2013. Beställaren menade alltså att entreprenaden var fyra veckor försenad och att beställaren därför hade rätt till avtalat förseningsvite.

Entreprenören å andra sidan menade att någon avbruten slutbesiktning inte hade skett och att parterna vid besiktningstillfället den 8 januari 2013 inte hade kommit överens om någon ny slutbesiktning. Entreprenören hade inte heller beställt någon förbesiktning utan den bara genomfördes. På grund av beställarens underlåtenhet att verkställa slutbesiktningen menade entreprenören att entreprenaden skulle anses godkänd den dag då besiktningen rätteligen skulle ha verkställts, dvs. den 8 januari 2013.

Vad kom domstolen fram till?

Utredningen i målet bestod i huvudsak av förhör med de som närvarat vid slutbesiktningstillfället. Det som hovrätten ansåg vara bevisat i målet var följande. Besiktningsmannen hade vid slutbesiktningstillfället den 8 januari 2013 förklarat att det inte skulle bli någon slutbesiktning på grund av att entreprenaden inte skulle kunna godkännas. Besiktningsmannen föreslog istället att man skulle verkställa en förbesiktning, vilket inte entreprenören invände mot. Samtidigt bestämdes det en ny tid för slutbesiktning, den 30 januari 2013. Det var dock inte i målet utrett hur detta bestämdes. Därefter utfördes en förbesiktning och ett utlåtande upprättades från förbesiktningen som entreprenören senare kom att betala för. Besiktningsmannen upprättade inte något utlåtande från någon slutbesiktning eller avbruten slutbesiktning i enlighet med bestämmelserna i ABT 06.

Hovrätten anförde att det saknades stöd för att besiktningsmannen agerat på det sätt som beställaren påstod, dvs. att besiktningsmannen avbrutit slutbesiktningen. Hovrätten menade att besiktningsmannen, istället för att följa de formella bestämmelserna om slutbesiktning och avlämnande, valde en mer ”okonventionell lösning” genom att verkställa en förbesiktning. Något som parterna i och för sig hade accepterat. Hovrätten poängterade att den valda lösningen och följden av agerandet däremot saknade stöd i ABT 06. Besiktningsmannen hade inte heller i övrigt följt bestämmelserna i ABT 06 enligt hovrätten. Hovrätten menade att utredningen inte gav stöd för att parterna kommit överens om vad som i det läget istället skulle gälla, annat än att slutbesiktning skulle hållas den 30 januari 2013.

Därefter konstaterade hovrätten att beställaren inte lyckats visa att besiktningsmannen den 8 januari 2013 avbröt slutbesiktningen och föreskrev ny slutbesiktning i enlighet med bestämmelserna i 7 kap. 12 § ABT 06. Det fanns helt enkelt inte tillräckligt stöd för det i bevisningen. Hovrätten anförde att någon slutbesiktning, eller avbruten sådan, i den mening som avses i ABT 06 inte kunde anses ha hållits den aktuella dagen. Det var enligt hovrätten beställarens ansvar att se till att en slutbesiktning genomfördes vid kontraktstidens utgång den 8 januari 2013. Hovrätten passade samtidigt på att lyfta fram att det enligt hovrättens bedömning även hade varit möjligt för beställaren att kräva av besiktningsmannen att besiktningsmannen följde bestämmelserna i ABT 06, oavsett om det skedde efter en slutbesiktning eller avbruten slutbesiktning.

Sammanfattningsvis fann hovrätten att entreprenören inte kunde lastas för att slutbesiktningen inte verkställdes vid kontraktstidens utgång, den 8 januari 2013. Hovrätten kom till slutsatsen att anledningen till att slutbesiktningen inte kom till stånd inom avtalad tid berodde på beställarens underlåtenhet. Följden av detta var att entreprenaden skulle anses godkänd och avlämnad den 8 januari 2013, dvs. då slutbesiktningen rätteligen skulle ha verkställts. Entreprenören var därmed inte försenad och beställaren hade inte rätt till något förseningsvite.

Analys av hovrättens avgörande

Den slutsats man kan dra av hovrättens avgörande är att besiktningsmän bör följa bestämmelserna om slutbesiktning och avlämnande som följer i AB/ABT. Okonventionella lösningar eller att frångå bestämmelserna i ABT 06 eller AB 04 på ett eller annat sätt kan leda till att entreprenaden anses godkänd, även om det föreligger fel i entreprenaden.

I det aktuella fallet bedömde besiktningsmannen att entreprenaden uppenbarligen inte var så färdigställd att den skulle kunna godkännas vid en slutbesiktning. Om besiktningsmannen hade följt bestämmelserna i ABT 06 skulle besiktningsmannen då ha avbrutit slutbesiktningen och föreskrivit en ny slutbesiktning. Besiktningsmannen skulle även ha avgett ett skriftligt utlåtande som innehöll skälen till att slutbesiktningen avbrutits. Det hade därefter inte funnits några formella hinder att verkställa en förbesiktning.

Värt att framhålla är även att hovrätten lägger ett relativt stort ansvar på beställaren genom att konstatera att beställaren hade kunnat kräva av besiktningsmannen att han skulle följa bestämmelserna i ABT 06. Det innebär alltså att beställaren också måste vara införstådd och bekant med bestämmelserna om slutbesiktning i AB/ABT. Många beställare anlitar dock besiktningsmän just på grund av att de saknar denna typ av kunskap och litar på att besiktningsmannen utför sitt uppdrag fackmässigt. Det ska dock påpekas att en vårdslös besiktningsman kan bli skadeståndsskyldig gentemot beställaren men det behandlas inte i denna artikel.

Hovrätten behandlar dock inte en viktig fråga – nämligen att parterna, så som det får förstås, vid besiktningstillfället den 8 januari 2013 kommit överens om att slutbesiktningen skulle ske den 30 januari 2013. Som tidigare angivits kan parterna enligt 7 kap. 2 § ABT 06 avtala om att slutbesiktning ska ske vid annan tidpunkt än kontraktstidens utgång. Beställaren borde därför inte haft någon skyldighet att tillse att någon slutbesiktning skulle ske den 8 januari 2013 eftersom parterna var överens om att slutbesiktningen skulle ske den 30 januari 2013. Beställaren kan då inte anses ha underlåtit att verkställa slutbesiktning enligt 7 kap. 12 § ABT 06. Hovrättens dom i denna del kan därför ifrågasättas.

Om beställare och entreprenör avtalar om att slutbesiktning ska ske vid annan tidpunkt än vid kontraktstidens utgång rekommenderas det att överenskommelsen dokumenteras skriftligt. Det kan vara på sin plats att i en sådan överenskommelse samtidigt klargöra om beställaren, genom att flytta slutbesiktningsdatumet, även justerar kontraktstiden eller inte. Att endast flytta slutbesiktningen behöver inte nödvändigtvis betyda att kontraktstiden justeras. Beställaren kan fortfarande vilja ha rätt till exempelvis förseningsvite. Det är därför viktigt att detta klargörs så att man undviker tvister mellan parterna om detta senare.

En entreprenör behöver givetvis inte gå med på att flytta slutbesiktningsdatumet utan huvudregeln är att slutbesiktning ska ske vid kontraktstidens utgång. Om entreprenören skulle motsätta sig en flytt av slutbesiktningstiden gör alltså beställaren och besiktningsmannen bäst i att verkställa slutbesiktningen. Följden torde annars bli att entreprenaden anses godkänd.

Sammanfattningsvis kan konstateras att det inte är givet att domstolarna uppskattar okonventionella lösningar som den ovan beskrivna. Bestämmelserna i standardavtalen är till för att följas. För att undvika eventuellt ansvar bör besiktningsmän försäkra sig om att de har god kännedom om bestämmelserna i AB och ABT samt följa bestämmelserna och formalia i standardavtalen. Okonventionella lösningar må framstå som en smidig väg att lösa ett problem i stunden, men de kan skapa nya och potentiellt större problem när de i domstol prövas mot formaliabestämmelser av det mer konventionella slaget.

_________________

Sofia Wedbäck, advokat på Foyen Advokatfirma
sofia.wedback@foyen.se

 

Artikeln har även publicerats i SBR Nyhetsbrev nr 1. 2020.