Bostadsrättshavare installerade vattenburet golvvärmesystem – föreningen får ansvara för underhållet

Publicerat:3 februari, 2021
I ett avgörande den 27 oktober 2020 (målnummer T 2948-19) har Högsta domstolen (”HD”) genom tolkning av en bostadsrättsförenings stadgar funnit att föreningen har underhållsansvaret för av bostadsrättshavaren installerat golvvärmesystem. Rättsfallet illustrerar vikten av att en bostadsrättsförening i sina stadgar tydliggör gränsdragningen mellan bostadsrättshavarens och föreningens underhållsansvar. Att HD inte var enig i målet visar även på svårigheten i dylika gränsdragningsfrågor.

I målet var bakgrunden följande. En oinredd råvind hade år 1986 upplåtits av Bostadsrättsföreningen Knoppen (”Föreningen”) till en bostadsrättshavare. Råvinden sammanlades med bostadsrättshavarens befintliga lägenhet och bostadsrättshavaren installerade ett vattenburet golvvärmesystem i ett duschrum som byggdes i råvinden. Bostadsrätten överläts därefter år 1994 till de nuvarande bostadsrättshavarna, tillika kärandena i målet. Under en period år 2014 var golvvärmesystemet ur funktion varvid tvist uppkom om ansvaret för underhållet av systemet – var det Föreningens eller nuvarande bostadsrättshavarnas ansvar? Bostadsrättshavarna gjorde gällande att ansvaret vilade på Föreningen eftersom gränsen för lägenhetens inre enligt stadgarna gick vid golvet. Golvvärmesystemet låg enligt bostadsrättshavarna utanför denna gräns. Föreningens uppfattning var att ansvaret inte var Föreningens, bl.a. då golvvärmesystemet fanns i den upplåtna lägenheten. Huvudfrågan i HD var således vad som i Föreningens stadgar avsågs med lägenhetens golv.

Underhållsansvaret i lag

Inledningsvis konstaterade HD att en bostadsrättshavare har långtgående möjligheter att genomföra förändringar i sin lägenhet och att detta har lett till en reglering om att innehavaren svarar för underhållet i lägenheten. Innehavarens skyldighet att hålla lägenheten i gott skick, som det uttrycks i bostadsrättslagen, handlar om det inre underhållet. Föreningen ansvarar enligt lagen för det yttre underhållet. Exakt vad som räknas till lägenheten, och därmed det inre underhållet, framgår dock inte av lagen men i förarbetena anges golv, väggar, tak, glas och bågar som exempel på sådant som i regel räknas till lägenheten. På grund av de gränsdragningsproblemen som kan uppkomma i ansvarsfrågor skrevs detta inte i lagtext utan det överlämnades åt föreningar att i stadgar närmare definiera vilket ansvar föreningen respektive bostadsrättshavaren har. Stadgarna får dock aldrig föreskriva ett ansvar för bostadsrättshavaren som går utöver den egna lägenheten, d.v.s. omfattar annan del av huset. Det omvända är dock tillåtet, d.v.s. att föreningen tar på sig ett större ansvar än vad som följer av lag.

Föreningens stadgar och tolkning

I Föreningens stadgar anges bl.a. följande.

Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick.

Till lägenhetens inre räknas: rummens väggar, golv och tak; inredning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten; glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster; lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation och vatten som föreningen försett lägenheten med.

Eftersom en bostadsrättsförenings stadgar är att betrakta som ett avtal mellan medlemmarna i föreningen bör dessa enligt HD tolkas med ledning i vanliga principer för avtalstolkning. Om det inte går att fastställa en gemensam partsavsikt (vad parterna gemensamt åsyftat vid avtalsslutet) får tolkningen i första hand inrikta sig på avtalets ordalydelse. Ger detta inget svar går man vidare till avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, vad avtalet avser och ibland parternas ställning. HD lyfter här fram att det i allmänhet också är naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen. Vid bedömningen av vad som enligt lag ska tillhöra lägenheten kan det enligt HD behöva beaktas vad som är naturligt att räkna till lägenheten. Här får lägenhetens närmare beskaffenhet och avsedda ändamål betydelse för bedömningen. Enligt HD bör motsvarande gälla också när det är oklart vad som enligt ett villkor i stadgarna omfattas av bostadsrättshavarens underhållsansvar. Vid prövningen av det senare, alltså bostadsrättshavarens underhållsansvar, anser HD att det också kan finnas anledning att beakta vad som normalt gäller i frågan.

HD:s bedömning

HD ansåg att bedömningen av vad som tillhörde lägenheten skulle ta sin utgångspunkt från den sammanslagna lägenhetens beskaffenhet vid tidpunkten för när den kunde brukas för sitt ändamål (nyttjas som bostad). Vid den tidpunkten hade golvvärme installerats.

Enligt HD utgör ett golv en byggnadsdel som bildar den undre begränsningsytan av ett rum och golvet utgör normalt överskiktet av ett bjälklag som består av en stomme (undergolv) och ett ytskikt (golvbeläggningen). HD konstaterade att golvvärme i våtutrymmen läggs in i anslutning till undergolvet och att det ovanpå läggs ett lager för att fallet mot golvbrunnen ska bli funktionellt. Därefter läggs tätskikt och slutligen en golvbeläggning. Vad som avsågs med ”golv” framgår enligt HD inte klart av Föreningens stadgar. Det kan enligt HD avse hela eller delar av undergolvet och golvbeläggningen tillsammans eller enbart golvbeläggningen. HD ansåg vidare att båda varianterna var möjliga att besluta om i stadgar utan att bostadsrättshavaren ålades ett ansvar i strid med bostadsrättslagen.

Syftet med fördelningen av underhållsansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren är enligt HD att hålla fastigheten inklusive lägenheter i gott skick. En bostadsrättshavare har därför att vidta de reparationer som behövs och stå för kostnaderna. Mot denna bakgrund ansåg HD att bostadsrättshavarens skyldighet att ansvara för lägenhetens inre i detta avseende skulle knytas till det som naturligt är kopplat till det underhåll av de inre ytorna som användningen av lägenheten ger upphov till. Enligt HD blir det då fråga om ett ansvar för främst slitage och skador som kan uppkomma på exempelvis ytskikt eller inredning. En sådan tolkning av stadgarna ligger enligt HD också i linje med det i stadgarna intagna undantaget för ”målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster”. HD:s majoritet, tre justitieråd, kom därför fram till att stadgarna ska tolkas på så sätt att bostadsrättshavarnas underhållsskyldighet i detta fall endast omfattar ytskiktet av golvet. Eftersom golvvärmesystemet är installerat så att det ligger under golvbeläggningen tillhör det därför inte lägenheten utan den del av byggnaden som Föreningen ansvarar för.

Minoritetens bedömning

De två skiljaktiga justitieråden gjorde en annan bedömning än majoriteten i frågan om hur ”golv” ska förstås. De pekade bl.a. på det faktum att när en tidigare golvbeläggning tas bort och en ny läggs in är det regelmässigt inte enbart ytskiktet som byts utan även underliggande delar som är förbundna med golvbeläggningen. Om inte detta görs kan arbete inte anses fackmannamässigt och önskad funktionalitet uppnås inte. Enligt minoriteten gäller detta exempelvis isolering och dämpande material under ett parkettgolv och värmeslingor, fuktspärr och liknande under ett klinkergolv. Minoriteten menar att detta talar för att golv inte bör förstås enbart som golvets ytskikt och att en tolkning som innebär att golv också innefattar de delar som är funktionellt och naturligt förbundna med ytskiktet väl kan förenas med den språkliga betydelsen av ordet. Detta medför dessutom en ändamålsenlig fördelning av underhållsansvaret när det gäller bostadsrättslägenheter. Enligt minoriteten ansvarade bostadsrättshavarna alltså för underhållet av golvvärmesystemet.

Reflektioner

Slutet HD:s majoritet når, att ansvaret för golvvärmesystemet åvilar den aktuella bostadsrätts-föreningen, är direkt kopplat till otydligheten om vad som inbegreps i ”golv” i stadgarna samt undantaget i stadgarna som avser målning av yttersidor av ytterdörrar och ytterfönster. Det senare används som ett stöd för HD:s slutsats. I målet tillämpar HD vad man skulle kunna kalla en ”normalhetsbedömning”. Denna kan uttryckas enligt följande: Om det är oklart vad som enligt ett villkor i stadgarna omfattas av bostadsrättshavarens underhållsansvar kan det finnas anledning att beakta vad som normalt gäller i frågan. Det normala är att ansvara för underhåll av de inre ytorna som användningen av lägenheten ger upphov till, enligt HD är detta främst slitage och skador på t.ex. ytskikt.

HD:s delade uppfattning visar på att frågan inte var helt okomplicerad och det är gissningsvis ganska många som tycker att minoriteten landade i ett rimligare resultat, eller i vart fall ett mer förutsägbart resultat. HD:s avgörande skickar en signal till bostadsrättsföreningar om att det ansvar som till synes borde ligga på en bostadsrättshavare kan, såvida inte stadgarna säger annat, vila på bostadsrättsföreningen. Då det finns närmare en miljon hushåll som bor i bostadsrätt i Sverige bör detta avgörande föranleda en aktiv bostadsrättsförening att se över sina stadgar i syfte att tydliggöra ansvaret mellan medlem och förening. Ett antagande om att det är på ett visst sätt kan annars bli en dyrköpt historia.

 

Eric Selander, advokat på Foyen Advokatfirma
eric.selander@foyen.se

 

Artikeln är även publicerad i SBR Nyhetsbrev nr. 1, 2021