Viktiga domstolsavgöranden under 2025, med fokus på AB 04/ABT 06 | Del 2 av 2

Artikelserie del 2 av 2 - Intressanta rättsavgöranden under entreprenadåret 2025

År 2025 bjöd inte på några nya standardavtal, men väl flera intressanta avgöranden. Det gångna året har präglats av domstolsavgöranden som sätter fingret på flera av branschens mest brännande frågor: skenande materialpriser, dolda rabatter och gränsdragningen mellan ordningsregler och hårda tidsfrister. Vi har även sett att hovrätten öppnat dörren till entreprenörers interna ekonomisystem. Denna artikelserie i två delar ger dig en överblick av årets viktigaste domar med fokus på AB 04 och ABT 06.

Hävning efter kontraktstidens utgång – möjligt att häva med stöd av AB 04/ABT 06 kap. 8 § 1 efter entreprenadtidens utgång och fråga om väsentlig olägenhet

Mål nr T 78-24, Svea hovrätt, dom 2025-06-05

Kan bestämmelsen i ABT 06 kap. 8 § 1 p. 1 om hävning vid "befarat dröjsmål" (anteciperat dröjsmål) tillämpas analogt även efter att kontraktstiden faktiskt har löpt ut? Och vad krävs för att en sådan försening ska anses utgöra en "väsentlig olägenhet"?

Beställaren hävde ett entreprenadkontrakt avseende rivningsarbeten med entreprenören då arbetena inte var klara när kontraktstiden (inklusive förlängning) löpt ut. Beställaren stödde sig på reglerna om dröjsmål i ABT 06 kap. 8 § 1. Bestämmelsen innebär att beställaren har rätt att häva kontraktet såvitt avser återstående arbeten om entreprenaden har försenats så att den uppenbarligen inte kan färdigställas inom kontraktstiden. Det krävs dock att entreprenören är ansvarig för förseningen och att den medför en väsentlig olägenhet för beställaren. Entreprenören invände att hävningen var obefogad och menade bland annat att den specifika bestämmelsen i ABT 06 bara gäller innan kontraktstiden gått ut. Båda parter krävde skadestånd av varandra.

Domstolens bedömning: Hovrätten gick på beställarens linje och kom fram till att bestämmelsen i ABT 06 kap. 8 § 1 gällde även efter kontraktstidens slut. Domstolen slog fast att det vore orimligt om beställarens rätt att häva skulle försvinna bara för att förseningen gått från att vara en prognos till att bli ett faktum. Hovrätten bedömde däremot att förseningen inte varit en väsentlig olägenhet för beställaren. Hovrätten motiverade detta med att i) det per definition inte är samma olägenhet av att en rivningsentreprenad blir försenad som en ”uppförandeentreprenad”, med vilket hovrätten menar att något byggs, och ii) att det per definition inte är samma olägenhet om det är någon annan än beställaren själv som drabbas av förseningen, dvs som i det här fallet tredje man som beställaren förvisso hade ett avtal med. Hovrätten kom mot den bakgrunden fram till att hävningen var obefogad.

Betydelse och konsekvens: Domen bekräftar det som Svea hovrätt tidigare fastställt – nämligen att beställare kan använda hävningsregeln i kap. 8 § 1 även vid faktiskt konstaterat dröjsmål efter kontraktstidens utgång. Hovrätten kommer till slutsatsen att det skulle vara skillnad mellan väsentlig olägenhet för rivningsentreprenader och det som hovrätten benämner ”uppförandeentreprenader” och om det är tredje man som drabbas istället för beställaren. Domen överklagades till Högsta domstolen men Högsta domstolen meddelade inte prövningstillstånd. Hovrättens dom står därför fast. 

Mängdförteckningen är (nästan) komplett – ang. kompletthetskravet i MER

Mål nr T 6092-23, Svea hovrätt, dom 2024-04-29

Skulle elsäkerhetsledarens och kopplingsledarens arbete med frånkoppling av kontaktledningar kravställas i mängdförteckningen eller i de administrativa föreskrifterna?

Svea hovrätt har avgjort en tvist mellan en entreprenör och beställare rörande tolkning av administrativa föreskrifter och mängdförteckningens koder. I det aktuella målet gjorde entreprenören gällande att arbete med frånkoppling av kontaktledningar borde ha inkluderats och prissatts i mängdförteckningen under kod BCB.33. Eftersom en mängdförteckning ska vara komplett och koden saknats i parternas avtal menade entreprenören att arbetet skulle ersättas utöver kontraktssumman. Beställaren anförde å sin sida att arbetet omfattades av kod AFC.143 i de administrativa föreskrifterna (AF-delen) och därmed ingick i den fasta kontraktssumman.

Domstolens bedömning: Hovrätten uttalade att det avgörande för var ett arbetsmoment ska anses höra hemma beror på vad arbetet huvudsakligen syftar till och i vilken grad det handlar om ett tekniskt arbete eller ett arbete av mer administrativ karaktär. Vid tolkning av koder i mät- och ersättningsregler (”MER”) och föreskrifter användes de principer som fastställts av Högsta domstolen, vilket innebär att man i första hand ser till ordalydelsen, men även till systematik, branschpraxis och vad som utgör en rimlig tolkning i det specifika fallet.

Hovrätten fann att det var korrekt av beställaren att kravställa arbetet med frånkoppling i AF-delen, då denna del även i övrigt innehöll skydds- och säkerhetsföreskrifter vid arbete i anslutning till spår. Eftersom kravet ansågs vara av övervägande administrativ karaktär snarare än ett tekniskt utförande som krävde en kod i mängdförteckningen, utgjorde arbetet ett kontraktsarbete. Någon kod menade hovrätten därmed inte hade saknats i mängdförteckningen. Entreprenören hade därför inte rätt till ytterligare ersättning.

Hovrätten menade att även om arbetsmomentet rent hypotetiskt hade varit av teknisk karaktär och borde lagts in i mängdförteckningen, hade det ändå varit ett kontraktsarbete genom att arbetet kravställdes i de administrativa föreskrifterna. Hovrätten konstaterade att det finns en motstridighet mellan den s.k. kompletteringsregeln i AB 04 och kompletthetsregeln i MER Anläggning. Kompletteringsregeln i kapitel 1 § 2 i AB 04 innebär att ett arbete inte behöver redovisas på mer än ett ställe i kontraktshandlingarna. Enligt kompletthetskravet i MER Anläggning krävs att mängdförteckningen ska vara komplett, vilket mängdförteckningen i den tekniska delen av underlaget inte är i det hypotetiska fallet. Hovrätten kom till slutsatsen att eftersom standardavtalet har företräde framför MER innebär det att arbetet ingår i kontraktsarbetena och ersätts inom ramen för kontraktssumman, oavsett att arbetet har kravställts felaktigt. Det alternativet framstår heller inte som orimligt med tanke på att entreprenören varit medveten om kravet vid anbudets avgivande, menade hovrätten.

Betydelse och konsekvens: Domen illustrerar hur svårt det kan vara att definiera vad som faktiskt ingår i kontraktsarbetena och vikten av att noggrant granska hur de administrativa föreskrifterna förhåller sig till mängdförteckningens koder. Domen har överklagats till Högsta domstolen och det återstår att se om prövningstillstånd meddelas.

Brf Ida – Preskription eller ordningsföreskrift?

Mål nr T 9030-23, Högsta domstolen, dom 2025-04-24

Innebär en tre månaders tidsfrist för skadeståndskrav i standardavtalet ABFF 04 (punkten 31) att rätten till ersättning går förlorad (preskription) om fristen missas, eller är det endast en osanktionerad ordningsföreskrift?

En bostadsrättsförening stämde sin ekonomiska förvaltare på 55 miljoner kronor efter att ha utsatts för omfattande bedrägerier. Den ekonomiska förvaltaren invände att föreningen väntat för länge med sitt skadeståndskrav och hänvisade till en klausul i avtalet som sa att krav ska framställas inom tre månader från att skadan upptäckts.

Domstolarnas bedömning: Tingsrätten och hovrätten gav den ekonomiska förvaltaren rätt och avvisade kravet som för sent framställt. Högsta domstolen ändrade hovrättens dom och gav föreningen rätt i frågan om tidsfristen. Högsta domstolen konstaterade att punkten 31 i ABFF 04 inte är en preskriptionsregel som automatiskt släcker rätten till skadestånd. Domstolen menade att en så ingripande rättsföljd måste vara tydligare reglerad i avtalet för att gälla. Bestämmelsen ska istället ses som en osanktionerad ordningsföreskrift.

Betydelse och konsekvens: Avgörandet är mycket betydelsefullt för hela fastighetsbranschen och alla som använder standardavtalet ABFF 04. Högsta domstolens avgörande påverkar sannolikt tolkningen av tidsfrister även i andra branschavtal som AB 04, ABT 06 och ABK 09. Det klargör att korta reklamationsfrister i standardavtal inte nödvändigtvis innebär att man förlorar sin rätt till ersättning om man missar dem, såvida inte avtalet uttryckligen anger den konsekvensen. Detta talar för att sena reklamationer enligt dessa avtal främst bör leda till ansvar för eventuella merkostnader, snarare än att hela rätten till ersättning går förlorad.

Jämkning av förseningsvite enligt 36 § avtalslagen ska som huvudregel inte ske.

Mål nr T 14779-22, Svea hovrätt, dom 2025-02-03

När är det rimligt att jämka (sänka) ett förseningsvite i ett byggprojekt och kan ett högt vite i sig anses oskäligt enligt avtalslagen?

Entreprenören renoverade skolor åt en kommun. Projektet försenades. Kommunen krävde cirka 4 miljoner kr i förseningsvite, medan entreprenören menade att vitet borde sänkas eftersom det utgjorde en oskäligt stor del av kontraktssumman. Parterna var överens om att skolan tagits i bruk ett visst datum.

Domstolarnas bedömning: Tingsrätten fann att vitet skulle jämkas. Tingsrätten fann att förseningen medförde ett vite om cirka 1,2 miljoner kronor men att detta vite skulle jämkas till hälften, cirka 640 000 kronor, med stöd av 36 § avtalslagen. Hovrätten ändrade tingsrättens dom och höjde vitet till 2,7 miljoner kronor. Hovrätten kom fram till att entreprenören inte hade rätt till tidsförlängning, vilket medförde ett högre förseningsvite än det tingsrätten kommit fram till. Domstolen slog fast att vitet skulle jämkas till noll under den tid kommunen faktiskt använt skolan (dvs. en jämkning enligt AB 04 kap. 5 § 3 st. 2), men att fullt vite skulle utgå för tiden dessförinnan. Hovrätten betonade att standardavtalet AB 04 bygger på en noggrann riskfördelning och att man ska vara mycket restriktiv med att jämka viten med stöd av avtalslagen, då det riskerar att sätta spelreglerna ur spel. Att vitet blev högt i kronor räknat var inte i sig oskäligt.

Betydelse och konsekvens: Avgörandet är en tydlig signal om att avtal ska hållas. Det visar att byggbolag inte kan räkna med att domstolar i efterhand ska rädda dem från höga vitesrisker som de själva accepterat i avtalet, så länge beställaren inte tagit byggnaden i bruk. Detta stärker beställarens position vid förseningar och understryker vikten av att hålla avtalade tider.

Sammanfattning av entreprenadåret 2025 

Sammanfattningsvis har 2025 varit ett år där domstolarna värnat den grundläggande riskfördelningen i AB 04 och ABT 06.

Inför 2026 bör du som beställare ta med dig:

• Vill ni som beställare ha tillgång till entreprenörens ekonomisystem för att kontrollera dolda rabatter? Se till att uttryckligen skriva in det i entreprenadavtalet som anger vilken insyn beställaren ska ha i entreprenörens ekonomisystem, på vilket sätt och i vilken omfattning insynen gäller.

• Beställare har rätt att häva även efter kontraktstidens utgång med stöd av AB 04/ABT 06 kap. 8 § 1 p. 1. Även om entreprenören är i dröjsmål måste beställaren kunna visa på att förseningen inneburit en ”väsentlig olägenhet” för beställaren för att hävningen ska anses befogad. Hovrätten bedömer kraven för väsentlig olägenhet högre om det rör sig om en rivningsentreprenad än om det rör sig en entreprenad där något byggs. Det rekommenderas att kontakta en jurist om hävning övervägs.   

Inför 2026 bör du som entreprenör ta med dig:

• Dokumentationsplikten är din viktigaste försäkring. Vid krav på oförutsedda kostnadsändringar enligt kapitel 6 § 3 räcker det inte att hänvisa till att priserna generellt sett ökat i byggbranschen med stöd av indexsiffror. Entreprenören måste även kunna uppvisa verifikat/fakturor och/eller anbudskalkyler som visar kostnadsökningen. Det är inte heller fråga om några bevislättnader för entreprenören utan som huvudregel ska entreprenören styrka sitt krav enligt AB 04/ABT 06 kap. 6 § 3. 

• Var beredd på insyn i ert ekonomisystem. Om parterna avtalat om öppen samverkan och löpande räkning kan ni tvingas visa upp allt från rabattbrev till årsomsättningsbonusar, även på koncernnivå.

För både beställare och entreprenörer:

• Vid bedömningen av om ett arbete ingår i kontraktsarbetena vid tillämpning av MER och kompletthetsregeln kan även de administrativa föreskrifterna behöva gås igenom. Entreprenörer kan alltså inte lita på att mängdförteckningen är komplett utan även andra handlingar behöver ligga till grund för kalkylen (särskilt om AB 04 rangordnas före MER såsom normalt är fallet).  

• Se över tidsfristerna. Efter Högsta domstolens avgörande i Brf Ida-målet står det klart att om en missad frist ska leda till att motparten förlorar sin rätt till ersättning, måste den konsekvensen framgå tydligt i avtalet.

• Jämkning av vite med stöd av 36 § avtalslagen ska inte göras bara för att vitet blivit högt. Det kan däremot finnas skäl att jämka vitet med stöd av AB 04/ABT 06 kap. 5 § 3 st. 2, dvs. om entreprenaden tagits i avsett bruk före färdigställandet eller om beställaren har haft icke oväsentlig ekonomisk nytta av annat ibruktagande av entreprenaden eller del därav.

• Ersättning för ogrundad hävning kräver bevisad skada. Om din motpart hävt ett avtal utan grund måste du för att få skadestånd kunna presentera ett underbyggt underlag för de intäkter och kostnader som skulle ha uppstått i ett hypotetiskt scenario, dvs. om hävningen inte skett. Generellt sett måste den skadelidande visa omständigheterna som ligger till grund för antagande om en möjlig händelseutveckling. Beviskravet är som huvudregel ”styrkt”, men det kan under vissa omständigheter förekomma bevislättnader.