Lagförslag om hyrköp av bostad – nya möjligheter för bostadsutvecklare?

I en nyligen presenterad lagrådsremiss föreslår regeringen en ny lag om hyrköp av bostad. Den nya modellen syftar till att erbjuda ett alternativt sätt att träda in på bostadsmarknaden och möjliggöra för fler att äga sitt boende. Bakgrunden är de långvarigt stigande bostadspriserna – framför allt i storstäderna – och ökade svårigheter för många hushåll att finansiera ett bostadsköp. 

Den föreslagna lagen reglerar hyrköpsavtal som innebär att hyrsäljaren utfäster sig att inom en viss tid sälja bostaden samtidigt som hyrköparen ges nyttjanderätt under optionstiden. Lagen syftar till att skapa ett tydligt och tryggt regelverk för en avtalsform som redan förekommer i praktiken, men som hittills saknat särskild lagreglering. En central civilrättslig nyhet är att det blir möjligt att göra bindande utfästelser om framtida försäljning av fast egendom och tomträtter, och inte enbart av bostadsrätter.

Lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.

Hyrköpsmodellens innebörd och tillämpningsområde

Hyrköp innebär att en person hyr en bostad under en förutbestämd period med en rätt, men inte en skyldighet, att köpa bostaden när perioden löper ut. Under avtalstiden betalar hyrköparen för nyttjanderätten. Om köpet genomförs sker överlåtelsen enligt villkor som fastställts redan vid avtalets ingående, exempelvis beträffande priset. För bostadsutvecklare förväntas modellen öka möjligheterna att nå fler potentiella köpare på en osäker bostadsmarknad.

Lagen föreslås omfatta avtal där en hyrsäljare utfäster sig gentemot en privatperson att denne, senast vid en viss tidpunkt, har rätt att köpa en fastighet, tomträtt eller bostadsrätt avsedd att utgöra hyrköparens bostad. Samtidigt upplåts bostaden till hyrköparen mot ersättning under optionstiden. 

Hyrköpsavtalet är tidsbestämt och knutet till en optionstid, inom vilken hyrköparen kan välja att genomföra köpet. Avtalet upphör automatiskt om hyrköparen tillträder bostaden som ägare eller om optionen inte utnyttjas innan tiden löper ut. Inför optionstidens utgång är hyrsäljaren skyldig att skriftligen påminna hyrköparen om sista datum för att utnyttja optionen. Om hyrsäljaren underlåter att fullgöra denna skyldighet och avtalet på denna grund löper ut, ska parternas rättsförhållande i stället betraktas som ett hyresavtal på obestämd tid enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen).

Hyrsäljaren har även en skyldighet att underrätta inskrivningsmyndigheten om hyrköpsavtalet för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel eller – om avtalet avser en bostadsrätt – underrätta bostadsrättsföreningen. 

Hyrköpet bygger på en bindande utfästelse från hyrsäljarens sida att överlåta bostaden. Hyrsäljaren ska därför inte ha någon generell rätt att säga upp avtalet; hyrköparen ska kunna känna trygghet i sitt boende och i sin köpoption. Hyrsäljaren ska därför endast ha rätt att säga upp avtalet i förtid om hyrköparen begår avtalsbrott.

Förhållandet till hyreslagen

Ett hyrköpsavtal utgör en särskild form av nyttjanderätt. Eftersom modellen uppvisar stora likheter med bostadshyra, föreslår regeringen att hyreslagens bestämmelser ska tillämpas i de delar hyrköpslagen saknar specialreglering. Det gäller exempelvis regler om bostadens skick samt överlåtelse och uppsägning av hyresavtal. De mest centrala hyresrättsliga principerna för ett bostadshyresavtal – det direkta besittningsskyddet (rätt till förlängning) och bruksvärdessystemet – ska dock inte gälla för denna nyttjanderättsform.

Slutsats

För fastighetsägare, bostadsutvecklare och andra aktörer inom fastighetsbranschen kan hyrköp fungera som ett strategiskt komplement till traditionella försäljningsformer genom att bredda kundbasen, minska försäljningsriskerna och skapa löpande intäkter under avtalstiden. Möjligheten att ställa ut juridiskt bindande optioner för fastigheter och tomträtter är en betydande nyhet som möjliggör seriös projektering av hyrköpsprojekt. Samtidigt ställs höga krav på administrativ ordning vid bl.a. informationsgivning till hyrköpare och underrättelse till inskrivningsmyndigheten eller bostadsrättsföreningen om avtalet.

För hyrköparens del är den främsta fördelen att kunna ”låsa” ett framtida inköpspris och använda hyrköpstiden till ett strukturerat sparande. Som motvikt till detta står den ekonomiska belastningen; hyrköpsavgiften kan bli högre än en vanlig hyra eftersom den även ska kompensera hyrsäljaren för optionsrisken. Enligt förslaget får hyrköpsavgiften förhandlas fritt och är endast föremål för allmän avtalsrättslig oskälighetsprövning.

Vi följer lagstiftningsprocessen noga och återkommer med ytterligare uppdateringar.