Svea hovrätt fastställde under 2022 att presumtionshyrorna inte fullt ut får följa med den allmänna hyresutvecklingen för andra hyreslägenheter på orten, utan som utgångspunkt enbart får höjas till hälften av den årliga hyreshöjningen för andra bostadshyresrätter. Besluten utlöste oro på marknaden då fastighetsägarna riskerade att inte få täckning för kommande kostnadsökningar.
Otydligheten i nuvarande reglering har framhållits som ett problem som hindrar effektiviteten och lönsamheten i nyproduktionsprojekt. Regeringen beslutade därför under 2023 att utse en särskild utredare som nu i september 2024 presenterat en utredning angående en förbättrad modell för presumtionshyra (SOU 2024:62). Utredningen syftar till att överväga förändringar i den nuvarande regleringen för att utveckla en mer välfungerande modell. Syftet med utredningen är vidare att skapa goda förutsättningar för nyproduktion av hyresbostäder.
Utredaren föreslår följande ändringar:
- Kollektivt förhandlade hyror som utgångspunkt för den årliga justeringen: Presumtionshyror är begränsade till att utvecklas i långsammare takt procentuellt än övriga hyror. Den långsammare utvecklingen har en negativ inverkan på viljan att investera i nyproduktion av bostäder. Den negativa inverkan består i att en högre inledande hyra måste bestämmas, vilket de förhandlande parterna kan ha svårt att enas om. Utredaren föreslår därför att presumtionshyror i normalfall ska ges samma procentuella utveckling som övriga hyror på orten.
- Hyran ska bestämmas av en skiljeman: Sveriges Allmännytta, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna har pekat på att det ibland är svårt att komma överens om en presumtionshyra. Det förekommer även att förhandlingarna drar ut onödigt länge på tiden, vilket sammantaget leder till att överenskommelser inte nås trots att förutsättningarna finns. För att främja användandet av presumtionshyresmodellen föreslår utredaren att parterna ska ges möjlighet att träffa förhandlingsordningar som anger att frågan om presumtionshyrans storlek ska kunna hänskjutas till en särskild skiljeman.
- Möjlighet att göra avvikelser: Den nuvarande modellen begränsar parternas möjlighet att avvika från den allmänna hyresutvecklingen på orten när omständigheterna i det enskilda fallet kräver det. Detta kan göra bostäder med presumtionshyra mindre attraktiva om parterna inte kan enas om anpassningar av hyresnivån, exempelvis vid önskemål om tillval eller frånval, eller vid tekniska innovationer som hyresgäster vanligtvis efterfrågar. Inledande förhandlingar om presumtionshyra kan därmed bli mer komplicerade, och sådana faktorer behöver beaktas i ett tidigt stadie. Utredaren föreslår därför att de kollektivt förhandlande parterna bör få ta fram prislistor med tillval och frånval som hyresgästen sedan kan välja. Förhandlingsordningens parter ska vidare ha möjlighet att komma överens om en skälig ändring av hyran som motiveras av ett väsentligt intresse, exempelvis anpassningar i fastigheten.
Vi ser positivt på förslagen om presenteras i utredningen. En tydligare och mer ändamålsenlig modell för presumtionshyror skulle kunna bidra till såväl effektivare förhandlingar som en mer rättvis hyressättning. En revidering av regelverket kring presumtionshyressättning i syfte att åstadkomma en mer kostnadseffektiv nyproduktion och en mer förutsägbar hyressättning är även något vi upplever efterfrågas.
Utredarens förslag är att lagändringarna ska träda i kraft den 1 januari 2026.
