Förbesiktning – varför används det inte oftare?

Fördelarna med förbesiktning är många. Entreprenör och beställare kan få klarhet i om valt utförande är kontraktsenligt, ansvarsfrågan om beställaren vill ta del av entreprenaden i bruk före färdigställandet och inte minst möjligheten att avhjälpa fel innan de byggs in.

Publicerat: 22 mars, 2022

Det är skillnad på fel och fel. Det man i dagligt tal menar med fel behöver inte vara fel i en entreprenad. I en entreprenad där AB 04 eller ABT 06 är avtalat mellan parterna är definitionen på fel en avvikelse som innebär att en del av entreprenaden inte utförts alls eller inte utförts på kontraktsenligt sätt. En byggnad kan ha allvarliga ”fel” men det behöver inte innebära att det föreligger fel i entreprenaden.

För att konstatera om fel föreligger använder man sig av besiktning. Besiktningen utförs av en lämplig person som beställaren utser alternativt en person som parterna gemensamt utser. Det finns som bekant flera olika slags besiktningar där slutbesiktningen är den viktigaste, den som äger rum när entreprenaden färdigställts. Denna artikel ska dock fokusera på förbesiktningen. En besiktningsform som inte alltid används i entreprenaden men med tanke på dess fördelar kanske borde användas oftare?

Förbesiktning är ett förfarande som regleras i kap. 7 § 1 i AB 04 och ABT 06. Den ska ske under entreprenadtiden och avser arbete, inte entreprenaden.

Förbesiktning kan användas

  • om arbete efter färdigställande av entreprenaden inte är eller inte utan väsentligt ingrepp blir åtkomligt för besiktning,
  • om avhjälpande av fel i arbete efter färdigställandet skulle vara till väsentlig olägenhet för parten,
  • om arbete före färdigställandet tas i bruk av beställaren eller
  • om i övrigt särskilda skäl föreligger.

Syftet med förbesiktningen är att få frågan om förekomsten av fel i den del av entreprenaden som är föremål för besiktningen, klarlagd. Fördelen är särskilt tydlig då man besiktigar de delar av entreprenaden som inte kommer att vara återkomliga för besiktning vid slutbesiktningen. Det kan till exempel vara del av entreprenaden som är nedgrävd i mark, ingjuten i golv eller inbyggd i vägg eller tak. Om fel föreligger är den delen av entreprenaden alltjämt tillgänglig för avhjälpande. Att vänta till slutbesiktning med att konstatera behov av avhjälpande kan bli väldigt kostsamt. Högsta domstolen slog fast i ett avgörande 2018 som kommit att benämnas De ingjutna rören (NJA 2018 s. 653) att kostnaderna avseende åtkomst till ingjutna rör i byggnadens golv och återställning efter utförda avhjälpandearbeten i rörentreprenaden åvilade rörentreprenören. Ett avhjälpande som alltså hade varit mycket enklare och mindre kostsamt om det skett i samband med en förbesiktning, om man hade genomfört en sådan.

Det finns ingen begränsning i antalet förbesiktningar man kan genomföra under entreprenadtiden. Syftet är indirekt att få noll fel, eller åtminstone minimalt antal fel vid slutbesiktning vilket minimerar eftermarknaden för entreprenören. Resultatet blir således att fokus flyttas från eftermarknad till ”förmarknad”. Denna fördel med förbesiktning missar ofta parterna, och kanske framför allt entreprenören, vid genomförandet av den avtalade entreprenaden.

Förbesiktningsutlåtandet kan också utgöra ett viktigt bevismedel för parterna avseende dels vad som utgör fel i entreprenaden, dels indirekt vem som kan anses svarar för en senare uppkommen skada på entreprenaden, dels en kostnadsbesparing för entreprenören. För entreprenören finns det bara fördelar med en förbesiktning och förhållandet är nästan detsamma för beställaren om man bortser från kostnaden för besiktningsmannen.

Artikeln är författad av advokat Ann Garmland och publicerad i Husbyggaren nr 1, 2022.

Liknande artiklar

Fler nyheter