När banken ville mäta ut en bostadsrätt för ett obetald skuld kom ett oväntat svar: bostadsrätten finns inte längre. — Men bor inte du i bostadsrätten till lägenhet A1002 på Torpavägen 47 i Stockholm? — Jo, fast det är en ny bostadsrätt. Med samma namn. Er försvann för fyra år sedan.
Riskabel bostadsmarknad
Först en utblick. Förra året rankade The Economist de mest riskabla bostadsmarknaderna. Sveriges ”vann”. Många år av stigande bostadspriser har gjort oss till ett av västvärldens mest skuldsatta folk. Bostadsrättspriserna har de senaste tjugo åren ökat med 579 procent.
Förutom de höga priserna är det annan sak som oroar med bostadsrätter: dess bristande pålitlighet som säkerhet.
När banker lämnar bolån begär de säkerhet för lånet i bostaden, som oftast är en bostadsrätt eller en fastighet. Om kunden inte betalar kan banken sälja bostaden.
För att finansiera bolånen måste bankerna själva ta lån. De som lånar till bankerna, bland annat pensionsfonder, försäkringsbolag och andra banker, begär också säkerhet i bostäderna.
Dessa lån, eller bostadsobligationer, uppgår till skyhöga belopp, de är kärnan i Sveriges finansiella system. Den svenska marknaden för bostadsobligationer är en av världens största.
Det är därför viktigt att investerare har förtroende för bostadsobligationer. Och för det krävs att de har förtroende för bostadsrätter som säkerhet.
Något som riskerar det förtroendet, enligt bland annat Riksbanken, är att det saknas ett centralt register för bostadsrätter – ett sådant som finns för fastigheter – och att investerare därför inte på ett tillräckligt säkert sätt kan kontrollera vem som äger och vem som har säkerhet i en bostadsrätt.
Problemen går dock djupare än så.
Föreningen kan ta bort bostadsrätter
Till skillnad från en fastighet är en bostadsrätt inte något fysiskt, som man kan ta på. En bostadsrätt är alltså inte en lägenhet. Det är blott en rätt att bo i en lägenhet. Rätten uppstår när bostadsrättsföreningen skapar den. Sedan är tanken att den ska vandra mellan köpare.
Men föreningen kan inte bara skapa bostadsrätter utan också ta bort dem. För att göra det måste föreningen först själv ha tagit över bostadsrätten. Sedan kan föreningen besluta på stämma att den ska upphöra.
Att andra har säkerhet i bostadsrätten spelar ingen roll. Säkerheten försvinner med bostadsrätten. Men inte nog med det. Allt kan ske i hemlighet. En stämma är nämligen en föreningsintern sak. Bara medlemmar har rätt att närvara och läsa stämmoprotokoll.
Som framgick i början av texten är detta inte bara en teoretisk risk. I en nybildad förening i Stockholm beslutade medlemmarna att ta bort bostadsrätter värda mångmiljonbelopp. Sedan renoverade de lägenheterna och skapade nya bostadsrätter, som de sålde till nya köpare.
Det tog år innan banker och andra långivare förstod att deras säkerheter försvunnit (kanske försvunnit i alla fall – vad som hänt är omstritt).
Då hade de ansvariga medlemmarna redan stuckit. Efter sig lämnade de tvister mellan runt tio banker, föreningar och köpare (Foyen företräder en av bankerna).
Sex år senare är flera tvister ännu olösta. De handlar om ifall bostadsrätterna verkligen försvunnit och om säkerheterna då också försvunnit eller om de hoppat över till de nya bostadsrätterna och om någon ska betala skadestånd och med hur mycket.
Sådana tvister får inte bostadsmarknaden att framstå som mindre riskabel.
