Golvvärmesystemet i en bostadsrätt slutar fungera. Varken bostadsrättshavaren eller föreningen vill betala utan försöker skjuta ansvaret på den andre.
Lagen säger så här: bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick och bekosta nödvändiga åtgärder på lägenheten, till exempel tapetsering. Resten sköter föreningen.
Det låter ju bra men var går då gränsen mellan ”lägenheten” och resten av huset? Frågan är svårare än man kan tro och visar på hur jurister kan göra spetsfundig begreppsanalys av aldrig så vardagliga ord. Är ett golvvärmesystem del av lägenheten? Var går förresten gränsen mellan en lägenhets golv och en annans tak? Och en takterass, ingår det i lägenheten?
Utformningen av hus varierar så mycket att det inte går att skriva en lag som svarar på detta en gång för alla. Föreningen får därför själv bestämma i sina stadgar själv vad som är innehavarens ansvar och vad som tillhör resten av huset.
Stadgarna avgör, men inte helt och hållet
Någon fullständig frihet är det dock inte tal om. Föreningen kan i och för sig själv ta på sig ansvar för varenda liten vrå om den så önskar men den får inte vice versa påtvinga bostadsrättshavaren ansvar för något som uppenbart inte är en del av hens ”lägenhet”. I så fall blir stadgarna ogiltiga.
Vi återvänder då till vad som ingår i en lägenhet. Ett hovrättsfall handlade om en balkong. I stadgarna stod att bostadsrättsinnehavaren ansvarade för att ”…hålla lägenhetens inre med tillhörande utrymmen i gott skick … även balkong/mark/uteplats om sådan ingår i upplåtelsen”. Föreningen ville därför att bostadsrättshavarna, två makar, skulle betala för en reparation av balkongen. Makarna ansåg att stadgarna var ogiltiga. Hovrätten höll dock med föreningen och menade att stadgarna preciserade gränsen mellan lägenhet och övriga ytor just så som stadgarna var ämnade för.
Slutsatsen är alltså att balkongen ingick i lägenheten för att föreningens stadgar sa det.
Tips till föreningen
En förening bör därför i stadgarna tydligt förklara vad bostadsrättshavarna ansvarar för och inte. I allmänhet bör väl stadgar vara lagom detaljerade: inte för korta men inte heller så mäktiga att ingen orkar läsa eller uppdatera dem. Just ansvarsfördelningen mellan förening och innehavare bör dock vara tydlig och det går även att bestämma hur underhållet ska skötas. Det minskar tvisterisken. Tänk också på att det skrivna ordet gäller. Domare är mindre intresserade av torgförda föreningsinterna tolkningar utan stöd i ordalydelsen.
Hur blev det då med det trasiga golvvärmesystemet? Av föreningens stadgar framgick inte mer än att bostadsrättshavaren ansvarade för ”golvet”. Är ett golvvärmesystem en del av ”golvet”? Nej sa både tingsrätt och hovrätt och lade därför ansvaret på föreningen. Tingsrätten för sin del anmärkte subtilt på stadgarnas bristande precision. Men saken är ännu inte avgjord. Högsta domstolen har i oktober i år – fem år efter att värmesystemet gick sönder – meddelat att den ska pröva målet.
_____________
Uppdatering sedan denna artikel skrevs: Högsta domstolen fastställde tingsrättens och hovrättens domar.
En omarbetad version av denna artikel har publicerats i SBR Nyhetsbrev nr 10, 2019.
