Så gör du ett lyckat köp av samhällsfastigheter

Publicerat:30 september, 2015

Samhällsfastigheter är det hetaste segmentet på investerarmarknaden. Vid transaktion gäller i stort sett de vanliga reglerna, men det finns viktiga särdrag. Foyen advokatfirma guidar här till en lyckad förvärvsprocess.

Marknaden för köp och försäljningar av samhällsfastigheter och kommunala bostadsfastigheter eller bostadsbolag har ökat markant de senaste åren. Enligt aktuella marknadsundersökningar bedöms aktiviteten öka ytterligare kommande år och många offentliga aktörer arbetar med fastighetsstrategier som ger utrymme för ytterligare försäljningar. På köparsidan märks den goda marknaden bland annat på så sätt att allt fler aktörer etablerar sig med mer eller mindre tydlig inriktning mot segmentet.

Gemensamt för förvärv av både samhällsfastigheter och kommunala bostäder är att säljaren, när objektet säljs för första gången på marknaden, är en offentlig aktör. Exempel på sådana offentliga aktörer är stat, landsting, kommun eller kommunalt bolag. Förvärv från offentliga aktörer följer i stora delar samma regler och processer som förvärv mellan privata aktörer men det finns ett flertal särdrag som är specifika för den här typen av förvärv och som föranleds av att säljaren är en offentlig aktör. Även vid efterföljande försäljningar från den som förvärvat fastigheten från en offentlig aktör kan särdragen förtjäna uppmärksamhet.

Vi beskriver i denna artikel några av de särdrag som utmärker försäljningsprocesser avseende samhällsfastigheter och kommunala bostäder där offentliga aktörer är säljare. Vi delar också med oss av tips till köpare och budgivare som vi hoppas kan vara nyttiga under förvärvsprocessen.

Statsstödsregler

Fastighetstransaktioner mellan en offentlig aktör å ena sidan och en privat aktör å den andra sidan aktualiserar alltid frågor om olagligt statsstöd. Försäljning av fastighet till ett pris understigande marknadsvärde utgör ett typexempel på stöd till enskild aktör. Även uthyrningar till hyror som överstiger marknadshyror kan innebära stöd till enskild aktör.

Om ett fastighetsförvärv eller en uthyrning innefattar stöd till enskild aktör ska den som lämnat stödet kräva tillbaka det. Europakommissionen har utfärdat riktlinjer för hur fastighetsförsäljningar kan genomföras på ett godtagbart sätt ur statsstödsperspektiv. Riktlinjerna innebär att en offentlig aktör kan minimera risken för att statsstöd ska anses lämnat genom att antingen tillämpa en öppen anbudsprocess eller genom att låta värdera fastigheterna av oberoende värderare. En fastighetsöverlåtelse som anses innefatta ett olagligt statsstöd medför återbäringsskyldighet för köparen varför frågans betydelse knappast kan överdrivas. Det är enligt vår erfarenhet mycket viktigt för både köpare och säljare att frågan om olagligt stöd hanteras så tidigt som möjligt i försäljningsprocessen. Det kan tilläggas att i dagens marknadsläge sker det redan flera större försäljningar genom strukturerade och öppna budprocesser eftersom det bedöms ge det mest ekonomiskt fördelaktiga resultatet för säljaren. En korrekt genomförd process medför ett starkt skydd mot påståenden om lämnat respektive mottaget statsstöd.

CSR-krav

Corporate Social Responsibility (CSR) blir allt viktigare för företag. CSR utgår i korthet ifrån att företag är en del av samhället och ansvarar för att bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. För offentliga aktörer är CSR en viktig del av hur verksamheten bedrivs och ett viktigt förhållningssätt. När offentliga aktörer säljer verksamheter eller fastigheter till privata aktörer förlorar säljaren kontrollen över CSR-frågorna avseende de tillgångar som säljs. Vi ser en tydlig trend att offentliga aktörer ställer högre och tydligare krav på att köparen åtar sig att iaktta vissa grundläggande regler vid förvaltningen av fastigheter efter köpet. CSR-kraven inflyter numera ofta som villkor i överlåtelseavtalen (eller hyresavtal för samhällsfastigheter). För offentliga aktörer är CSR-frågor inte minst viktigt för att få det politiska stödet som krävs för att kunna genomföra en försäljning.

Exempel på vanligt förekommande krav är att köparen åtar sig att:

  • Etablera en lokal förvaltningsorganisation.
  • Upplåta en viss del av beståndet till hyresgäster med speciella behov (t.ex. kvinnojour, LSS-boenden eller flyktingar).
  • Beakta vissa konkreta miljöaspekter vid t.ex. uthyrning, renoveringar, om- och tillbyggnader.
  • Erbjuda ett visst antal ungdomar i kommunen sommaranställningar.

Urvalskriterier avseende köpare

Skälen för stat, landsting och kommun att sälja fastigheter kan variera men vanligt förekommande är att försäljningar föranleds av inte bara finansiella eller kommersiella överväganden. Givetvis kan även privata aktörer ha andra skäl till försäljningar men det är ett särdrag att försäljningarna från offentliga aktörer till så stor del drivs av andra än ekonomiska skäl. Som exempel kan nämnas önskan att få in fler privata fastighetsägare, att anpassa beståndet efter förvaltningsorganisationen, att få särskild förvaltnings- eller utvecklingskompetens på orten, att ägaren av strategiska skäl inte ska äga vissa typer av fastigheter eller att stadsutvecklingsprojekt gynnas av att privata aktörer etablerar sig på orten. Dessutom är det ofta inte minst av politiska skäl viktigt att köparen är en långsiktig ägare vars värderingar etc. ligger i linje med den offentliga aktörens värderingar.

Enligt vår erfarenhet är det här i realiteten viktiga frågor för offentliga säljare och trenden som vi ser det är att frågan tillmäts allt större betydelse. Som köpare är det därför viktigt att vara lyhörd och försöka förstå säljarens preferenser för att kunna erbjuda konkurrenskraftiga villkor.

Offentlighet

Utgångspunkten för offentliga säljare är att de är verksamma i en offentlig miljö där alla beslut och handlingar i huvudsak omfattas av offentlighetsprincipen. Det finns självklart möjligheter att sekretessbelägga känsliga uppgifter i t.ex. avtal. Skillnaden i synsätt på offentlighet kontra sekretess blir ofta tydligt när offentliga aktörer ingår avtal med privata aktörer och sekretessbestämmelserna i avtalen måste utformas inom ramen för vad som är möjligt och lämpligt med beaktande av sekretesslagens bestämmelser.

I sammanhanget är det enligt vår erfarenhet även mycket viktigt att som köpare förvissa sig om att säljaren har en strategi kring hur information ska hanteras under försäljningsprocessen. I situationer där det finns ett känt politiskt motstånd kan offentliga aktörer vara benägna att hemlighålla information om försäljningar så länge som möjligt. Det kan medföra risk för att nödvändiga politiska godkännande inte erhålls, fördröjs eller i extremfall till och med blir angripbara vid överklaganden på grund av brister i beslutsunderlag och beredningen av beslutsärenden. Hur informationen hanteras är vanligen inte något som ligger under köparens kontroll, men det är en mycket god kontrollpunkt att undersöka hur strategin ser ut och sedan följa upp att strategin verkligen efterlevs.

Politisk risk

Ett tydligt särskiljande drag för den här typen av fastighetstransaktioner är att slutligt beslut att sälja ofta är beroende av godkännande av politiskt församling (kommunstyrelse, kommunfullmäktige, landstingsfullmäktige etc.).

Det finns tyvärr exempel på transaktionsprocesser som gått relativt långt men som avbrutits på grund av politiska skäl. Det är såklart olyckligt och medför att tid och kostnader lagts ner i onödan. Som intressent vid en offentlig försäljning är det därför mycket viktigt att undersöka vilka politiska beslut som redan har fattats. En väl förankrad och noggrant förberedd beslutsprocessen hos säljaren ökar chanserna för en lyckad transaktion. Ofta sker förstudier och bolagssimuleringar vilka sedan ger underlag för inriktningsbeslut från relevant politisk församling. En studie av inriktningsbeslutet ger ofta en god vägledning i frågan hur väl förberedd och förankrad försäljningen är.

En annan aspekt på den politiska risken är att avtalsparterna måste ha en god förståelse för den politiska beslutsprocessen för att formulera tydliga och effektiva tillträdesvillkor vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag från offentliga aktörer. Även det faktum att tillträdesperioderna ofta blir långa i avvaktan på relevant beslut förtjänar att uppmärksammas vid avtalsskrivningen.

Tips för lyckat förvärv från offentlig aktör:

  • Beakta statsstödsregler tidigt.
  • Analysera hur väl förankrad försäljningsprocessen är innan projektstart.
  • Förbered er för att kunna tillmötesgå CSR-krav.
  • Diskutera tidigt informationsstrategi med den offentliga aktören och följ upp informationshanteringen.


Artikeln är författad av advokat Hanna Jönsson och advokat Henrik Ståhlberg och publicerad i tidningen Fastighetsvärlden.