Svea hovrätt har den 15 april 2016 meddelat ett beslut där hyran fastställts för fyra lägenheter i stadsdelen Rosengård i Malmö. Fastigheterna med lägenheterna byggdes ursprungligen 1969 och har nyligen genomgått en mycket omfattande renovering tillsammans med 165 andra lägenheter. Under denna renovering har både lägenheterna i sig samt allmänna utrymmen och gårdar rustats upp och moderniserats. Efter att renoveringen färdigställts har hyresvärden efter misslyckade förhandlingar med hyresgästerna ansökt hos Hyresnämnden om att hyrorna ska fastställas till ett högre belopp än tidigare.
Hyresnämnden har efter att ha besiktat lägenheterna och jämförelselägenheter i närheten fastställt hyran till ett lägre belopp än vad hyresvärden yrkat även om viss höjning skett. Efter överklagande har hovrätten fastställt samma hyresnivå som hyresnämnden kommit fram till.
Beslutet i sig är egentligen inte förvånande och ligger i linje med både lagtextens utformning och praxis. Däremot visar beslutet på en klar brist i bruksvärdessystemet som bygger på att lägenheter jämförs med varandra och att likvärdiga lägenheter i samma område ska ha ungefär samma hyra. Bruksvärdessystemet ger inte utrymme för större hyreshöjningar vid upprustning av lägenheter i t.ex. miljonprogramsområden. Detta skapar osäkerhet vid renoveringar om den framtida hyran som senare kan komma att fastställas verkligen kommer att täcka de investeringskostnader som lagts ned av hyresvärden.
Nuvarande reglering kan därför komma att innebära att hyresvärdar endast vidtar rena underhållsåtgärder och mindre upprustningar av sitt lägenhetsbestånd då de inte kan förvänta sig att få full kostnadstäckning för mer ingripande renoveringar.
________________________
Måns Karlsson, advokat
