Reliance letter vid överlåtelse av kommersiella fastigheter

Henrik-StåhlbergVid försäljningar av fastigheter är det numera vanligt att säljaren beställer en besiktning avseende fastighetens tekniska och miljömässiga skick. Vem har egentligen rätt att förlita sig på ett sådant besiktningsutlåtande?

Den grundläggande principen om fastighetsköparens undersökningsplikt innan köpet 4 kap 19 § jordabalken är välkänd. Bestämmelsen ställer så höga krav på fackkunskaper ibland annat byggteknik och miljö att vår rekommendation alltid är att sakkunnig besiktningsman anlitas för att genomföra en besiktning innan köp av fastighet. Enligt vår erfarenhet är det ofta säljaren som anlitar besiktningsman vid överlåtelse av kommersiella fastigheter. Syftet med den ordningen är att förbereda en försäljning så att budprocesser löper snabbt och smidigt utan att budgivaren/köparen behöver genomföra en egen besiktning.

Den som beställt ett besiktningsuppdrag har en avtalsrelation med besiktningsmannen som bland annat medför att besiktningsmannen ansvarar för fel eller försummelse vid uppdragets utförande. Beställaren kan alltså framställa skadeståndsanspråk mot besiktningsmannen.

Kan köparen få skadestånd?

Vad gäller då för köparen? Har köparen rätt att förlita sig på innehållet i besiktningsutlåtandet i den meningen att köparen framgångsrikt kan framställa skadeståndsanspråk mot besiktningsmannen?

Svensk rätts hållning kan kort sammanfattas så här:
Det saknas lagregler om besiktningsmans ansvar gentemot annan än uppdragsgivaren och till exempel ABK 09 innehåller inga bestämmelser om sådant ansvar. Däremot är det genom rättspraxis klarlagt att en besiktningsman kan ansvara även gentemot andra än uppdragsgivaren. Avgörande är bland annat om den som lidit skada på grund av vårdslöst utförd besiktning hade fog att sätta tillit till besiktningsutlåtandet (så kallade befogad tillit) och den felaktiga informationen i besiktningsutlåtandet måste ha så kallade beslutsrelevans, det vill säga ha påverkat beslutet att köpa fastigheten på de villkor som slutligen avtalades. Trots relativt rikhaltig rättspraxis är de närmare gränserna för besiktningsmannens ansvar mot annan än uppdragsgivaren fortfarande relativt oklar. Klart är emellertid att risken för att ansvara även gentemot annan än uppdragsgivaren ökar om besiktningsmannen känt till att besiktningen utförs på uppdrag av säljaren i samband med en konkret överlåtelse och att köparen inte avser att genomföra någon egen besiktning. Självklart är detta oftast kända omständigheter för besiktningsmannen.

Hur fördelas ansvaret för fel?

Mot bakgrund av ovanstående rekommenderar vi alltid att besiktningsmannens försäkringssituation undersöks och att besiktningsmannens friskrivningar anpassas efter det konkreta uppdraget.

Som rådgivare till köpare i samband med fastighetsöverlåtelser är vi alltid mycket noggranna med att reda ut hur ansvaret för fel i fastigheten fördelas mellan köpare och säljare. Det är ytterst ovanligt att säljare av kommersiella fastigheter tar något ansvar för okända fel i fastigheten efter köpet. Besiktningsutlåtanden som utfärdats i samband med överlåtelser har därför mycket stor betydelse för köparen och ofta även för finansiärer. Ett verktyg för att tydligt reglera frågorna om gränsen för besiktningsmannens ansvar i sådana situationer är så kallade reliance letters. Ett reliance letter innehåller typiskt sett uppgifter om vem som har rätt att förlita sig på besiktningsutlåtandet, besiktningsmannens friskrivningar, reklamationsregler och hur försäkringsfrågor ska hanteras. Enligt vår erfarenhet är det alltid bättre att tydligt reglera dessa frågor i samband med att besiktningsuppdraget för säljare accepteras än att luta sig mot det i många avseende oklara rättsläget vid besiktningsuppdrag för säljare.

_____________
Henrik Ståhlberg, Advokat
Artikeln är publicerad i Husbyggaren.