Förfarandet i hyres- och arrendenämnden blir mer likt prövning i domstol

Publicerat:3 maj, 2019
Nya lagändringar gör prövningen i Hyres- och arrendenämnden mer lik den i domstol. Syftet med ändringarna är främst att effektivisera processen. Vilka är då nyheterna?

Rättsprövningen i hyres- och arrendeärenden har hamnat under lupp flera gånger genom åren. År 1994 fälldes Sverige av Europadomstolen för mänskliga rättigheter för att ha kränkt rätten till opartisk domstol. Europadomstolen ansåg att intresseledamöterna i ett avgörande i dåvarande överklagandeinstansen – Bostadsdomstolen – hade ett gemensamt intresse av att klaganden förlorade. Lagändringar följde. Så småningom avskaffades Bostadsdomstolen och Svea hovrätt tog över som överinstans. De lagändringar som nu kommer är dock inte så pass ingripande eller orsakade av lika dramatiska skäl som 1994.

Idag ser systemet ut som så att Hyres- och arrendenämnderna prövar hyres- och arrendeärenden som första instans och Svea hovrätt är överinstans. Eftersom bara vissa tvister hamnar i nämnderna, medan resten hamnar i tingsrätt – och det inte är helt lätt att förstå vilka som hamnar var – kan man förenklat säga att nämnderna prövar mer typiska hyrestvister, som t.ex. tvist om hyresförlängning och om hyresnivå, medan tingsrätter prövar mål av mer allmänt slag, som t.ex. skadestånds- och fordringsmål (t.ex. om en hyresgäst anklagas för att ha skadat en lägenhet).

Hyres- och arrendenämnderna har visserligen dömande uppgifter, men de är inte riktiga domstolar utan snarare domstolsliknande förvaltningsmyndigheter. Det gör att nämnderna kan vara mindre formella och förhålla sig friare till parterna än vad en domstol kan. Nämnderna får handlägga ärendena på det sätt som passar bäst för det aktuella fallet. Dessutom får nämnderna medla mellan parterna i hyres-, bostads- och arrendetvister. Nämnderna ska också alltid försöka få parterna att komma överens.

Denna flexibla ordning i nämnderna har regeringen inte velat rucka på. Det är i andra avseenden som processen blir mer lik den i allmän domstol. Det övergripande syftet är effektivisering. Vilka är då nyheterna? Bland annat dessa:

–        Förhör i nämnderna ska normalt sett spelas in på video, som sedan spelas upp i Svea hovrätt om ärendet överklagas dit.

År 2008 skedde en större domstolsreform (”En modernare rättegång”) som bland annat innebär att tingsrätter spelar in förhören på video och om målet sedan vandrar upp till hovrätten behöver vittnen etc. normalt inte förhöras i domstol en gång till, utan domstolen nöjer sig med att spela upp videon. De flesta anser att detta har förbättrat rättegångarna för både parter och domstolar. Genom lagändringen flyttar denna ordning in även i hyres- och arrendeprocessen. Detta får även den följden att vittnen etc. numera kan höras per telefon i nämnderna, något de inte kunde tidigare.

–        Parterna får överklaga fler av nämndernas beslut till Svea hovrätt.

Hittills har de flesta av nämndernas beslut fått överklagas, men vissa sorters ärenden har haft överklagandeförbud. Några av de ärenden som inte fått överklagas är ärenden om godkännande av överenskommelse om att avstå besittningsskydd eller förbehåll vid blockuthyrning (för hyresärenden) och dispenser (för arrendeärenden). Framöver får man dock överklaga nämndernas beslut även i dessa ärenden.

–        Ordföranden i nämnderna får pröva fler frågor ensam, dvs. utan intresseledamöter.  

I nämnderna dömer en lagkunnig domare tillsammans med intresseledamöter – dessa kan vara hyresvärd, hyresgäst, fastighetsägare och arrendatorer. Intresseledamöter finns inte i domstolar. Tanken med att ha dem i nämnderna är inte att de ska företräda ett visst intresse. Istället är syftet att de ska tillföra sakkunskap, om t.ex. fastighetsekonomi och hyresnivåer.

Som det varit hittills, måste en dömande nämnd bestå av en ordförande (den lagkunnige domaren) och intresseledamöter. Ordföranden kan avgöra vissa frågor på egen hand, fast då krävs att frågan är ”enkel” eller att båda parter samtyckt.

Regeringen anser att reglerna leder till att intresseledamöter deltar i ärenden även när de inte behövs, vilket innebär resursslöseri. Genom lagändringen räcker det att det är ”tillräckligt”, som lagen uttrycker det, att ordföranden dömer ensam. Det ska dock inskjutas att dessa nya regler inte gäller för frågor som avgörs genom skiljedom. Som utgångspunkt kan parterna avtala om att hyres- eller arrendetvist ska avgöras genom skiljedom.

–        Det blir normalt sett parterna, inte staten, som ska betala ersättning till vittnen och andra personer som ska höras i nämnden

Vittnen och andra utomstående personer som förhörs i nämnden har rätt att få ersättning för utebliven arbetsinkomst m.m. Även här blir reglerna nu desamma som i domstol, vilket innebär att det är parterna, inte staten, som ska betala denna ersättning.

Förutom ersättning till vittnen etc. kan parterna även ha andra rättegångskostnader, t.ex. kostnader för juridiskt biträde, resor etc. Vid tvister i domstol betalar den som förlorar tvisten både sina egna och den vinnande partens rättegångskostnader. I nämnden gäller dock fortfarande samma regler som tidigare, dvs. att vardera parten får betala sina egna rättegångskostnader. Ingen förändring här alltså.

Som avslutning kan nämnas att flera remissinstanser, bl.a. Svea Hovrätt, ville se ännu större förändringar. Den utredning som regeringen tillsatte ville till och med avskaffa nämnderna och flytta verksamheten till domstol, vilket dock avfärdades av regeringen. Att förändringsarbetet kommer fortsätta även framöver framstår i varje fall som troligt.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2019.

 

__________

Anders Lindström, advokat vid Foyen advokatfirma

Dan Johansson, advokat vid Foyen Advokatfirma

Christopher Ljungné, biträdande jurist vid Foyen advokatfirma