Ibland kan man höra från en part att ett besiktningsutlåtande – som parten menar t.ex. borde ha betecknats på annat sätt än vad som faktiskt har skett – helt är utan betydelse och därmed saknar rättslig relevans. Det sägs ibland att utlåtandet ”saknar rättsverkan”, vilket avser att det inte kan användas för att t.ex. godkänna entreprenaden och därmed inleda olika frister enligt AB 04/ABT 06, eller för den delen att entreprenören t.ex. saknar en skyldighet att avhjälpa i utlåtandet noterade fel. Kan detta verkligen stämma? Är ytan allt eller har insidan betydelse? För att nyttja en sliten liknelse.
Som sagt syftar besiktningen till att fastställa om det föreligger ett fel i entreprenaden, samt att t.ex. vid godkänd entreprenad genom slutbesiktning avlämna arbetena till beställaren (riskens övergång) och garantitiden börjar löpa. Det finns ett antal olika typer av besiktningar, vilka samtliga kan komma att bli föremål för prövning även av en annan aktör, t.ex. en överbesiktningsnämnd eller domstol. Utlåtandet är därmed inte bindande för parterna, men för den part som exempelvis önskar att göra gällande fel i utförandet är det av vikt att utlåtandet ges den betydelse och (ibland avgörande) ”tyngd” som ett besiktningsutlåtande regelmässigt ges i rättstillämpningen.
Kan då benämningen av själva utlåtandet ha avgörande betydelse och exempelvis frånkänna utlåtandet i sin helhet dess betydelse?
Det korta svaret är nej, en handling betecknad som t.ex. ”statusbesiktning” i stället för ”särskild besiktning” (som kanske vore det rätta utifrån förutsättningarna för besiktningen) är inte helt utan betydelse för exempelvis bedömningen av om fel föreligger eller inte i utförda arbeten.
En sådan sträng påföljd följer inte heller av standardavtalen eller av allmänna principer inom köp- och avtalsrätten – allmänt sett har domstolar en försiktig hållning till extensiva tolkningar som medför ingripande rättsverkningar, t.ex. avseende preskription, och det är rimligt att anta att samma gäller här.
Parternas uppfattning går dessutom före vad som objektivt kan avläsas från den skriftliga handlingen. Om parterna exempelvis under entreprenadtiden ansett att en handling benämnd ”Projektavsyning”, eller liknande, utgör entreprenadens slutbesiktningsutlåtande kan endera parten inte senare komma med argumentet att en slutbesiktning inte har genomförts, utan det avgörande blir hur handlingen formulerats, vad den haft för syfte och vad den har för innehåll (samt att detta har accepterats av parterna). Framgår det av handlingen att t.ex. parterna varit ense om att entreprenaden godkänts och avlämnats ska det gälla, och då oavsett hur utlåtandet betecknats eller vilket standardavtal som varit gällande.
Med det sagt är det dock inte utan betydelse om det förekommer formella brister avseende besiktningsutlåtandet. Har handlingen betecknats felaktigt, eller om det finns brister i hur utlåtandet har tillkommit, kan det få betydelse för själva värdet av handlingen, dvs. vilket bevisvärde utlåtandet kan ha vid bedömningen av de frågor som uppkommit och vilken tyngd det tillmäts.
Det kan alltså få betydelse för vilken vikt handlingen tillerkänns av domstolen, om t.ex. utlåtandet benämnts fel, ena parten inte bjudits in till att närvara, det finns ett flertal olika versioner av samma handling, systematiken i handlingen inte följer branschbruk osv. I sådana fall kan utlåtandet komma att ges ett lägre bevisvärde, vilket torde vara en följd av att besiktningsmannens arbete helt enkelt bedöms vara av lägre kvalitet. Dennes bedömningar kan därför inte tillmätas den stora vikt som besiktningsutlåtanden annars ofta får i rättsliga sammanhang.
Det är därför av vikt för den part som önskar att exempelvis åberopa en viss typ av fel att tillse och kontrollera att den besiktning denne påkallat följer reglerna i t.ex. AB/ABT-kontrakten. Vidare, om det uppstår konkreta frågetecken om hur utlåtanden betecknats och författats, bör den noggranna parten säkra sig om att det även finns annan bevisning om t.ex. fel föreligger, för att därmed försäkra sig om att prövningen utfaller ens väg.
Vidare är det naturligtvis viktigt för den enskilda besiktningsmannen att sträva efter att uppfylla de i standardavtalen uppställda kraven på utlåtandets form och innehåll. Detta för att säkerställa att parterna ges ett korrekt underlag för bedömning av fel, avhjälpandeskyldighet, utgångspunkter för preskriptionstider etc. Avvikelser från formkraven kan innebära risk för rättsförluster hos parterna – exempelvis att fel beskrivs alltför kortfattat och summariskt, vilket medför att senare domstolsprövning bedömer att felet inte gjorts gällande i dess helhet inom gällande frister. Denna typ av brist i besiktningar – som t.ex. leder till att en part förlorar möjligheten att göra ett fel gällande – kan i förlängningen leda till skadeståndskrav mot besiktningsmannen.
Sammanfattningsvis, och som livet i övrigt ofta pekar på, spelar ytan inte all roll men den kan få betydelse vid bedömningen av innehållet; dvs. det är viktigt att det innehåll man önskar framföra ”paketeras” på rätt sätt för att därmed undvika olyckliga bedömningar och utfall.
Artikeln är även publicerad i SBR Nyhetsbrev nr. 4, 2021
